競売が執行されると、裁判所によって3点セットが、参考資料として一般に公開さる事になります。競売の値段を設定するには、「競売評価人」による鑑定が不可欠です。今回は、競売評価人の資格と役割について紹介しましょう。
■競売評価人とは、どのようなもの?
競売評価人とは、競売における最も重要な売却基準価額を、評価する不動産鑑定士の事を言います。各地域の裁判所は、裁判所毎によって競売評価人を決定する為に不動産鑑定士の募集を行っています。
◎応募資格による条件
1つの裁判所の事例を、元に条件を紹介しましょう。年齢は、その年度の1月１日に35歳以上65歳未満を対象に募集します。不動産鑑定士の資格を持っている事が対象で、不動産鑑定士の登録を行っている事です。
弁護士、公認会計士と並ぶ三大国家資格の1つともいわれている資格なのです。競売評価人になるには、不動産鑑定士して不動産の鑑定を5年以上の実務経験が必要です。裁判所が管轄する区域に事務所か住所を所有している者で、不動産取引業を行っていない事であり、他の裁判所で競売評価人の候補者になっていない事です。
◎競売評価人になれない欠格事由
公平な立場である裁判所では、競売評価人になれない人の理由を提示しています。
①成年被後見人および被保佐人
成年被後見人とは、認知症や脳障害を持っている者で著しく判断能力が欠如している者が該当します。同じように「被保佐人」は次の順番として判断能力に疑問があり契約などの判断ができない者が対象です。
②破産者
自己の財産を経済的に返済能力のない者が復権できないとする対象者です。
③禁固以上の刑の者
禁固以上の刑は「死刑、懲役、禁固」が該当する刑にあたります。
④不動産鑑定士として登録の削除や懲戒処分の対象者
懲戒処分の対象者の場合には、処分から5年以上も経過していなければなりません。
⑤虚偽の申し出、競売評価人の取り消しがある者
競売評価人になる為のウソは認めないと言う事です。
⑥競売手続きに関係する会社との利害関係がある場合
利害関係がある事で、その会社に不正を疑う恐れを避ける為です。
※裁判所での書類選考や筆記試験と面接によって決定されます。約2年間の任期を行い、続ける場合には、届け出を申請し審査を受ける事になります。
■競売評価人による役割
競売の手続きが開始されると、裁判所から執行官と競売評価人によって、現地調査を行う事になります。1か月から3か月以内の間に競売の物件に対して調査に乗り出します。国家権力の実行として派遣されるので、特別な理由が認められない限り人道的な立場あに乗っ取って調査にあたります。
入居者が拒否を行っても、権利の行使の為に、入室して細部にわたる調査を行い写真も記録として残します。執行官と評価人は、「現況調査報告書」と「評価書」をそれぞれ作成して競売の情報として後に公開される事になっています。所有者や債権者の利益保護を行います。不当な廉価の買受による債権回収阻害を防止しようとする役割もあるので重要な任務と言えます。
競売評価人によって適正価額となる競売物件の売却基準価額を評価する事になります。裁判所は、競売の特性や調査結果を踏まえて売却基準価額の決定を行います。これによって、売却基準価額の20％を差し引いた値段が、「買受可能価額」として公示される事になります。
■まとめ
競売評価人の資格と役割は、国家権力の行使に基づくものであり、重要な役割を担っています。不動産鑑定士の鑑定士としてのキャリアも十分な上に、人間的にも立派である事が理解できます。競売評価人と裁判所の信頼関係の上に、競売が成り立っているのです。競売や任意売却には専門の知識を必要とします。
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