一般的に、不動産の売却をする場合には現地へ行って、物件の状況や情報を得て判断します。しかし、基本的に競売においては内覧ができません。そこで、その情報を得る手段として使用されるのが、｢物件目録｣となります。対象となる不動産の情報が書面に書かれており、それを元に判断することになります。

｢3点セット｣とは

競売を申立てられると、現況調査の終了後　3か月～4か月後に｢期間入札の公告｣がなされそれと同時に、｢現況調査報告書｣・｢評価書｣・｢物件証明書｣が公開されます。一般的にこの3つの資料は、｢3点セット｣とよばれており、その中の一つの資料として添付されているのが｢物件目録｣です。競売入札者のための物件に関する資料となっており、この資料は誰でも閲覧可能で裁判所かインターネットでみることができます。

｢物件目録｣

｢物件目録｣の内容でわかることは主に対象となる不動産が書いてあり、その物件が土地と建物であるのか、建物だけなのかといったことが分かります。その他に、その物件の｢所有権｣が誰のものであるか全部なのか、｢持分｣だけなのかということも記載されています。

｢持分｣とは、土地の場合にその土地が共有地で、｢所有権｣を複数の人がもっていることで、その土地の全体に対する｢所有権｣の割合のことです。この｢持分｣で気をつけなければならないのは、土地を購入しても自分だけの物ではなく、あくまで｢共有の財産｣になるので、自分の分であっても勝手に売却したり建物を建てることができません。

他の共有者と協議をしなければならないのです。また、マンションなどの場合は、マンション1棟の規模や専有部分、専有面積、敷地などの｢持分割合｣などが記載されています。

｢注意点｣

｢物件目録｣の注意点

①｢物件目録｣とは、あくまで売却対象となっている物件の目録なので、｢借地権付建物｣などの敷地の情報は記載されていないということです。

②｢物件目録｣に書かれている面積や地目などは｢公募上｣のものであり、｢現況｣と言われる実際の状態とは違う情報が書かれている場合があります。この場合、ほとんどがカッコ書きで現況が書かれていることが多いので、読み間違えないように注意しましょう。

まとめ

｢3点セット｣の貼付資料として｢物件目録｣がありますが、そもそも｢現況調査報告書｣・｢評価書｣・｢物件証明書｣が作成され、閲覧できるようになるまでに4か月以上が経っていることになります。可能であれば、現地を調査して新しい情報を入手しましょう。｢3点セット｣を理解せずに、入札をすることはかなりのリスクを伴います。専門の業者や不動産に相談することをお勧め致します。
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