住宅の売却の場合は、内覧する事が一般的な方法です。任意売却は通常の販売と同じように対応する事が求められます。場合によっては、デメリットになる場合もあるので、一般の内覧を参考にして、デメリットにしない方法を考えましょう。

内覧は買う側の決め手になる

一般的な不動産の取引の場合は、建物の内部を見学して、実際に住む場合の決断をする決め手となります。競売の場合は、内覧ができないので、裁判所が告知している3点セットと呼ばれる具体的に記載された文章によって判断します。

実際のイメージとは異なる場合があるので、専門家以外では、購入の判断が難しくなってしまいます。任意売却は、一般的な販売方法と変わらない為に「内覧」をする事で、購入する際の判断材料となるわけです。

民法の改正が2020年の4月から、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されています。以前のように、見えない破損や建築における不具合などは、「瑕疵担保責任」として責任を負う事になっていました。

改正法では、契約の内容に適合しない場合においての対処方法が、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて追完請求、代金減額請求も認められるようになったので、注意すべき問題です。

内覧のトラブルを避ける方法としては、瑕疵などの責任を、十分に理解し、取引の際にも隠し事がないようにすべきです。

1.「行使の手段」
改正後は売主の責任については、その理由に該当しない場合には、「損害賠償責任を負わない」事が安心できる内容です。

2.行使可能な期間
瑕疵がある事を知った時から1年以内に請求となっていましたが、改正によって、特約での責任を問えるのは、個人は3カ月以内で、法人は6カ月以内となっています。

内覧の立会いの必要性

任意売却も、通常の建物の内覧を不動産会社などの仲介人に委託する事によって、仲介人が買主候補と約束を取り合って内覧の立ち合いを行います。

内覧によって購入する場合の、判断基準になるのが、一般的な考え方なのです。実際の生活と重ね合わせる事によって、購入すべきか考える事になるのです。つまり、紹介する建物については、いくら仲介者がお勧めしたとしても、実際の内覧によって、購入を諦める場合も十分にありえます。

問題がある場合の対応をしっかりと確認して、売却価格に反映させていきます。任意売却は、通常の取引と変わらないと言っても、限られた期間内で売却しなと、競売への移行もありうるのです。内覧に対するお客様の意見を反映させて、値引きの交渉に利用する事です。

販売価格での重要事項は、競売で取引される70％位の価格から、市場の取引価格の間で交渉できなければ、抵当権を所有する銀行などの承諾を得る事ができないので、内覧における交渉価格も取引可能な金額を上手に誘導できるように内覧する購入予定者とのコミュニケーションが、重要となってきます。

内覧を購入者の判断材料とするばかりでなく、仲介者が購入する条件を絞っていく上での、交渉の駆け引きにする事も重要なポイントとなるのです。この場合に注意したいのは、所有者の高く売りたい希望を優先するのではなくて、仲介者ができるだけ高く買い取ってくれる交渉を、優先する事なのです。

トラブルの元となりそうな理由や対策に対しては、内覧における準備として用意しておきましょう。騒音がひどい場合には、防音設備の具体的な見積もりや、西日に対する遮光方法についてなど、不動産業者が数ある経験から対策の仕方を、内覧する購入予定者に説明できる事も必要でしょう。

まとめ

任意売却における内覧での対応は、場合によって購入しない判断材料となります。購入できるように内覧のマイナス点をカバーできる対策を要しておき、購入できる価格取引の交渉に利用する事です。内覧をデメリットにしないような工夫が求められるのです。

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