任意売却は、誰でもできるという売却方法ではありません。「ローンの支払いがきつくなったから任意売却をしよう」という考えでは、任意売却を受け付けてもらえない可能性が極めて高いです。では、任意売却ができる条件とはどのような状態をいうのでしょうか。確認してみましょう。
任意売却ができる条件とは
任意売却は簡単にはできず、一定の条件が揃わなければ住宅ローンを組んでいる債権者(金融機関等)に認めてもらうことはできません。そこで、どのような条件をもって任意売却ができるのかを知っておく必要があります。
条件1：保証会社の代位弁済
住宅ローンを組む際には、保証会社を付けています。債務者は、住宅ローンの返済を3～6ヶ月滞納すると、「期限の利益を喪失」し、債権者から債務の一括弁済を求められます。そこで、金融機関は保証会社へ債務者に変わって住宅ローンの一括弁済を請求します。これを「代位弁済」といいます。
条件2：所有者の同意とやる気
当然のように思えますが、所有者の同意がなくては、任意売却はできません。債権者からの通知に対して何もアクションを起こさなければ、債務者に返済及び売却の意思がないと判断され、裁判所へ不動産競売の申立て手続きがおこなわれます。競売開始決定後は任意売却に応じないケースもあるので、債権者からの通知は放置せず早めに相談をすることです。
条件3：担保権者全員の同意
担保権者とは、その不動産に住宅ローンなどの抵当権を付けている債権者のことです。同意がないと、不動産を売却しても担保が付いたままになってしまいます。担保が付いた不動産は売却をしたくても売れません。そのため、任意売却をする際は担保権者全員の同意が必要となります。
条件4：妥当な売却価格設定
任意売却では、その売却価格が市場価格と比べて妥当であることが求められます。担保権者全員の同意を得て低く設定し、早く売りたいという考えも出てきそうですが、その場合、残債(ローンより住宅を売った代金が低い時に残った債務)の支払いでトラブルが起こる可能性もあります。
例えば、住宅ローンに連帯保証人が付いていた場合、連帯保証人は任意売却後の残債の支払い義務を負い続けます。そのような場合、連帯保証人から本来の値段と今回の低い値段の差額分は保証しないとするクレームが付く場合があります。
このような保証人のクレームは法的に認められケースもあるので、任意売却では妥当な価格設定をすることが求められます。
条件5：時間の猶予
任意売却で絶対的な条件になるのは、物件売却のための時間があるかどうかです。任意売却で物件を売却できる時間は、競売の入札が終わり、その入札について開札がされる前日までになります。
ですので、競売の入札が始まってしまってから任意売却をしようとしても、住宅の売却活動ができる期間が極めて短いため、任意売却が成立する可能性は低くなってしまいます。
まとめ
住宅ローンを支払っていくことが、困難になってきた場合は、任意売却を検討することになると思いますが、上記にあるように、すぐできるものではありません。しかし、時間的猶予は絶対的な条件になりますので、まずは、任意売却に強い専門業者に相談をすることから始めましょう。
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