収入的に完済可能との判断に基づいて住宅ローンを利用される方が大多数かと思われます。しかし、不測の事態により収入減少に陥り、ローン返済が困難になるケースも少なくありません。その際に有効な解決策と考えられるのが任意売却です。それはどういったものなのでしょうか。

住宅ローンの滞納が続くとどうなるのか

月々のローン返済が困難となり、とうとう滞納してしまう状況に至った場合、その後どのような経過を辿ることとなるのでしょうか。

滞納が始まって1～2ヵ月間は、資金を借り受けた先の金融機関から督促状あるいは催告状が送付されてくるでしょう。その段階ではまだ、ローン返済すなわち住宅購入資金を分割で返済することが認められています。

しかし、滞納開始から3～6ヵ月経過するとその間に、ローン契約を結んだ金融機関は「期限の利益喪失」という状態となり、これまでのように借り受けた住宅資金を分割で支払うことができません。残りのローンの支払いについては一括払いを求められます。

債務者の代わりに保証会社が代位弁済として支払うことになります。その支払った分を借主に請求する権利が生じて、金融機関から保証会社が代わりに対応することになります。

その一括払いに応じられなければ、ローンの対象である住宅を競売などで、手放すことになります。住宅を売却し、そこから得たお金を借金返済に充てなければならなくなるわけです。

仮に、ローンを借り受けた債務者に住宅を売る意思がないとしても、事態は売却の方向へと動きます。その場合、保証会社から申請を受けた裁判所が、債務者から住宅を差押え、入札形式の競売にかける流れで、結局売りに出されることになるわけです。

競売では、入札で最高値をつけた参加者にその言い値で売却される形式が採られます。正規の不動産評価額が反映されず、安値で取引されるケースが考えられるわけです。そうなると債務者は、住宅を強制的に売り渡されたにもかかわらず、なお多くの残債を負うことになってしまいます。

任意売却とは

ローンが滞り「期限の利益喪失」に陥った場合、ローンの残りを一括で払わない限り住宅を手放すことになるのは確定事項と考えて宜しいでしょう。事態をそのまま放置しておくと競売に至りますが、これよりも有利な条件で売却する方法があります。それが任意売却です。

任意売却とは、「期限の利益喪失」状態となった不動産物件の売却を指します。通常の不動産査定に基づいて価格が設定されるため、競売よりも多額の売値が期待できるでしょう。通常の不動産売買と異なる点は、価格設定および契約に関して、債務者すなわち売主に対して債権を持つ保証会社などの同意が必要という点です。

不動産の債権者には、資金返済不能となった住宅について競売により強制的に処分することのできる抵当権が認められています。その抵当権を抹消しなければ正規の不動産売買として成立しません。

そのため任意売却では、売主と買主のみならず、保証会社も交えて交渉に当たらなければならないわけです。任意売却は、競売の手続きと並行して手筈を進めることとなるのが主です。競売の落札者が決定してしまうと、自動的に競売により住宅が処分されることとなります。

任意売却成立のためには、競売落札の前日までに全ての売却手続きを完了しておく必要があります。そのため、できるだけ早い時期に任意売却に向けて着手しておくべきと言えるでしょう。

まとめ

以上の内容を要点にまとめると、以下の通りとなります。
◆任意売却は競売よりも債務者に有利な住宅売却方法に相当する。
◆任意売却を成立させるには、債権者である保証会社などからの同意が必要。
◆任意売却を成立させる最終期限は、競売落札の前日まで。

収入減少によって住宅ローン支払いが困難となった場合、上記のような任意売却が選択肢の1つとなるでしょう。ローンの返済状況やその他条件によっては別の有効策が見出される場合もあります。ローン未完納の住宅売却を検討される際には、早めに不動産会社などの専門家へ相談することをお勧め致します。

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