住宅ローンの滞納により、競売についての督促状が届いた場合、そのまま競売をするか任意売却をするかのいずれかの選択肢が用意されている状態です。前者は裁判所主体ですが、後者は一般の物件を売却するのと同じ流れでそれぞれ話を進める段階であるわけです。今回は、任意売却の仕組みについて紹介します。
一般的な売却との違い
不動産物件を普通に売却する場合は不動産会社を介するだけです。しかし、任意売却については金融機関つまり債権者、および自治体(役所)などの同意を取り付けなければ売却できないようになっています。
前者については住宅ローンにおける残債務、後者については税金の滞納分が、住宅ローン滞納者すなわち債務者に課せられています。それぞれの負債返済について協議し、双方の承認を得て登記簿謄本の「差し押さえ」や「抵当権」を抹消する必要があるわけです。
まず相談先として、弁護士や行政書士、任意売却に慣れている不動産会社が挙げられます。これら相談先に、任意売却成立に向けてのサポート役となってもらい、債権者側との交渉に当たって助力を受ける体制を築くわけです。
債権者について
前述の司法書士や弁護士、不動産会社などは、債務者からの相談内容に基づき、債権者および役所との折衝に当たります。住宅ローンの債権者側とは残債務分について、自治体側と税金の滞納について話し合いを行います。
基本的には住宅ローン債権者との交渉がメインとなるでしょう。交渉において、任意売却についての同意が得られれば、債権者側からは住宅ローン借り入れをする際に設定した抵当権の抹消、自治体側からは税滞納に基づく差し押さえの解除がなされます。
加えて、債権者側との交渉次第では、任意売却における受け取り額から債務者の引っ越し費用を配分してもらうこともできるでしょう。不動産に課せられている抵当権の抹消および差し押さえ状態の解除がなされれば、売買可能な物件として扱えるようになるわけです。
ローンとの関係
任意売却により、売却額が住宅ローン残高と税滞納額の合計より多くなれば、それで借金は完済となります。逆に売却額が借金を下回ると、債務者には任意売却後も債務が残ることになります。
この時の差額分すなわち残債務については主に、無理をしない範囲内での金額を毎月払う方法で対応することとなるでしょう。任意売却後の支払い計画について確実性があるかどうかという点も、債権者側から抵当権抹消を取り付ける上で重要な要素となるわけです。
競売と任意売却の利点比較
任意売却に至らず競売となった場合、回収額が一般の不動産価格より下回ってしまうケースがほとんどです。債権者・債務者双方にとって不利な結果と言えるでしょう。
しかし、任意売却では一般の不動産売買と同様の方式で価格が設定されるため、競売より多額の売却額を見込めます。債権者側としては競売より多くの回収額が期待でき、債務者側としては残債務返済額の負担を軽減できるわけです。
まとめ
任意売却における仕組みとしては、債権者側からの同意を得た上で行う不動産売却となります。競売と比較して債務者と債権者双方にメリットを見出せる手段と言えるでしょう。
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