長期にわたり住宅ローンが滞ってしまうと金融機関から督促状・催告状が届きます。それでも放置していると、不動産は競売にかけられてしまいます。競売に出された物件は通常の不動産取引に比べ、非常に低価格で取引されてしまいます。しかし、任意売却を依頼することで相場に近い額で売却することができます。今回は、任意売却の手順と注意すべきポイントをチェックしていきます。
債権者と金融機関に了承を得る
まず一番初めにやっておくべきことは、債権者である金融機関に任意売却の了承を得ることです。許可が下りなければ任意売却に移ることができません。金融機関に関しては高く売ることのできる任意売却を推奨しています。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介人になってもらう契約のことです。主に3つの契約の種類があります。
一つの会社のみと契約する：専属専任媒介契約(自身で買主を探すのはNG)・専任媒介契約(自身で買主を探せる)
複数の会社と契約する：一般媒介契約
任意売却に関しては、債権者との調整が入るため基本的に一つの会社と契約する、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことになります。
不動産会社に物件調査と査定の依頼
任意売却を仲介してくれる不動産会社に任意売却の依頼をし、物件調査と査定を行ってもらいましょう。査定価格が決定したら債権者と金額について相談し了承を得ます。
販売活動を実施(レインズに登録)
レインズ(不動産流通標準情報システム)に登録を行います。今までは新聞やチラシの広告、不動産関係の繋がりの情報交換が一般的でしたが、全国各所に点在する大型のホストコンピューターに情報を登録することで、迅速な検索と広範囲での取引を実現することができます。
競売では新聞やインターネットに広告が出てしまい、近隣の住民にばれてしまう可能性がありましたが、任意売却では名前を伏せて広告を打つので心配ありません。
売買契約締結
物件の買い手が見つかれば、引き渡し時期を相談し、債権者と最終的な調整を行います。物件売却後は、売却金額から印紙代や抵当権抹消手続き代といった諸経費を差し引いた額を、ローンの残債に充てます。
任意売却の申請期限
任意売却には通常の不動産取引と同じく、十分な時間が必要になります。
任意売却成立までには1~3か月ほど必要で、競売改札日の前日前までに申請を行う必要があります。売却手続きから決済までにも1ヶ月ほどかかってしまいます。
前述した手続きを円滑に済ませるためには、住宅ローンが払える見込みがないと判断した段階で動くのが最善といえるでしょう。
まとめ
任意売却に変更することは、良い条件で不動産物件を売却できるだけでなく、ご近所に事情を知られることなく、親身なスタッフに返済計画の相談ができるため、気の持ち方も変わってきます。住宅ローン滞納から4~6か月程度で競売の手続きが始まってしまいますので、早い段階で信頼できる仲介業者を見つけることが任意売却を成功させるカギとなります。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
