競売物件が何故安いのかは色々な理由があるのですが、構造上の問題が必ずあるとは限らないので、中には優良物件が潜んでいる事も実際にあるのです。このような競売価格の取り決めについて、どのように決定しているかを紹介していきましょう。
競売物件とはどのようなもの？
ほとんどの所有者は住宅ローンなどの滞納が原因で、所有している不動産を強制的に売却し、債権者である金融機関などが売却価格の配当金によって、お金を回収する仕組みになっています。
この場合は、高く売れる事よりも不良債権を少しでも早く決着させたい意識も働いて、入札価格への影響がないとは言い切れないのです。競売の申請によって、裁判所は不動産鑑定士と書記官に依頼し現地調査を行って、調査資料となる3点セットを作成して競売の開始に臨みます。
リスクも対象に検討
競売で安く落札できた場合、いろいろなリスクを考える事も重要です。個人投資家は購入後に、占有者の対応や引き渡しの問題、リフォームにかかる費用などを考えておく必要があります。
調査資料ではわからないので、実際の物件を内覧できない代わりに、まわりの環境や状況から競売の参加の有無を決定した方が良いでしょう。
競売の価格の決め方
競売における評価の方法は特殊な形式となっているので、所有者の協力が得られない場合や購入希望者の内覧ができないなどを考慮して、一般の市場価格から割引された金額が示されています。
世間の相場と異なる評価
1. 物件明細書は正確でないこともあります。
2. 登記地積と内容にズレがある場合もあります。
3. 占有者が異なる場合や違法な占有者がいたりする場合もあります。
4. 競売が取り消される可能性もあります。
5. 売り手が裁判所の為、手続きが面倒な事などがあげられます。
おおよその評価額は＝市場価格の70％程度で入札が行われます。
売却基準価格と買受価格
①売却基準価格は、通常価格から2～3割減額された評価額で決定されています。
②買受価格の場合は売却基準価格を基準にして、入札形式で落札者が買請人となり、基準価格の80％以上であれば購入の条件を満たす事ができます。70％に減額された物件を80％以上で購入するのですが、安い場合では半額に近い落札も可能であり、逆に市場価格に相当する高値で取引が成立することもあります。
競売価格の決め手
競売不動産の投資を専門に扱う業者の場合は、調査資料となる3点セット以外にも現地に赴いてリフォームなどによる再販の可能性を評価して高く入札する場合もあるので、投資物件の観点から取引される事も増えています。
まとめ
競売での買受には引き渡しを受けるのに、法的手段が必要な場合も考える必要があり、値段にも反映されています。競売物件の購入を検討している個人投資家や安い住居の希望者などは、専門の知識をそなえた競売代行を利用した方が、安く買受できる可能性があるので検討する事をお勧めします。
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