競売に出されたアパートなどの収益物件を、買受人として競り落とす前に考えていただきたいことが、現在物件に住んでいる「賃借人」の権利です。リフォームをしたり、立て替える場合には現入居者である賃借人に対して、どのように対応していけばいいのかを今回は考えていきましょう。

■物件の所有権と賃借人の権利

競売物件をリサーチするときに必要となる、3点セットと呼ばれる情報の中に「物件明細書」という資料が用意されていますが、そこには物件を入札し買い受けたとき、引き継がなければならない権利について示されています。

その中で、「買受人が負担することとなる他人の権利」に記載がない状態で競売に出された物件でしたら、競売で入手した建物に賃借人が居住していたとしても、明渡請求が認められます。
なぜかといいますと、所有権は物権としての性質として賃貸借よりも優先されるからです。

賃貸借というのは、賃貸人と賃借人の契約関係であり、当事者間においてのみ効力を生ずるものですが、これに対し所有権は不特定多数の一般第三者に対しても、主張することができる権利であり、より強力な権利なのです。

但し、例外的に、賃貸借契約に基づき物件の引渡しを受けた時と、競売の基になる抵当権設定登記の時を比べ、入居が早いなら、そちらの権利が強いです。賃借人の入居が早いようなら競売で賃借権は消滅せず、買受人は賃借権の負担の付いた所有権を、取得することになるので注意が必要です

そのようなことから、「買受人が負担することとなる他人の権利」に記載がなく、所有権の方が対抗要件で優先される場合は、所有権に基づく明渡請求ができるというのが原則になります。

■明渡猶予期間

所有権という権利があるからと、すぐにお部屋を明け渡すよう請求することはできません。賃借人にも一定期間の明渡猶予期間という、保護が与えられているからです。その期間は、代金納付時(所有権移転時期)申し入れ後の6ヶ月で、期間中は新しい所有者(買受人)に家賃を支払わないといけないことになっています。

逆を言えば、競落後いつでも解約の申し入れはできるが、その申し入れは6ヶ月前までにしなければならないので、その6ヶ月の経過をもって明渡を求めることになるということです。

仮に家賃を滞納して催促されても支払わないようなら、猶予期間はなくなってしまいます。

また、競売手続きよりも後に賃貸で借りた場合も猶予期間はありません。

■敷金

競売で競り落とした収益物件での問題に、敷金はどうなるのだろうという事例も出てきます。その物件に賃借人がいる場合は、旧大家が敷金を預かっていて、敷金を引き継ぐのか、それとも新たに賃借人から敷金を預かるのか、ということになります。

先述しましたが、物件明細書に買受人が負担することとなる他人の権利に敷金に関しても記載されています。その欄に、敷金〇〇円と記載されていると、買受人が賃借人に対して敷金の返還義務も生じます。

敷金は、預かり金なので前の所有者に引き渡すよう求めることができますが、前の所有者は不動産を失うような債務者ですので、預かり金の敷金を渡せる余裕はないと思われます。
したがって、そのような場合は賃借人から敷金を請求されると、買受人が支払う形になるのです。

■まとめ

今回は、競売物件に賃借人がいる場合について記載してきました。競売において収益物件を競り落とす場合、物件明細書の買受人が負担することとなる他人の権利に、「賃借権」や「上記賃借権は最先の賃借権である」が記載されていたら、以前の賃貸借契約を引き継ぐことになるので要注意といえるでしょう。

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