競売に至るのは、不動産の住宅ローンの支払いができなることが原因となり、裁判所による競売への手続きとなるわけですが、税務署から競売物件を差押えされた場合の影響について紹介しましょう。
■競売になるまでの経緯
不動産が、競売にかけられるのは、住宅ローンなどの支払いができなくなり、担保となる不動産を競売にかけることにより債権者(金融会社や保証会社)がお金を回収することになります。債権者は裁判所に「不動産の差押え」を申請して競売への運びとなります。
■税務署の差押え
税金を滞納すると、期限までに支払うように督促状による納付勧告を行います。督促状から期限までに税金が納められなかった場合に、「差押え」となります。不動産の差押えの場合は、「公売」という制度により入札による売却を行って税金の支払いに充てることになります。
■競売と公売の違い
◎競売は、任意競売や強制競売によって債権者(金融機関や保証会社)は、貸したお金の回収が目的行います。裁判所による差押えが行われて「競売」の運びになります。
◎公売は、各種税金の滞納によって、不動産を売却したお金を税金の支払いに充てることです。税務署による差押えが行われて「公売」の運びになります。
■競売物件が税務署の差押えとなる場合
競売物件は、裁判所によって差押えが行われて「競売」を行いますが、税金の滞納による税務署の差押えが重なる場合もあります。
税務署が先に差押え登記を行っていれば、当然、「公売」を行うことになりますが、競売物件の税務署の差押えの場合には、どちらが優先するかで「配当」にも影響してきます。
「抵当権設定日」と「税金の法定納期限」のどちらが先なのか前後関係により対応が変わってきます。優先順位は、
①担保権と一般債権のどちらが優先するか
②「抵当権設定日」と「税金の法定納期限」
のどちらを優先するかで決まってきます。
◎競売の債権者に税務署がなる場合
競売には、配当順位があります。民法や国税徴収法(ないし地方税法)等により以下の4つの順位です。
第１順位・・・共益費用たる執行費用(いわゆる手続き費用)
第２順位・・・公租公課
第３順位・・・抵当権等によって担保される債権
(※ただし、公租公課の法定納期限等以前に登記されたものは、公租公課に優先する。)
第４順位・・・優先権のない一般の私債権
この場合の第２順位「公租公課」とは、税金の支払いのことです。税務署や地方自治体による税金の回収が配当と呼ばれる競売の売却による分配する順位に組み込まれることになります。
■まとめ
競売や公売は基本的には似たような形式によってお金の回収が目的となります。税務署が先に差押えれば「公売」となりますが、競売物件が税務署の債権となる場合は、「配当」の対象となってきます。競売や任意売却には専門的な知識が必要となります。専門の不動産会社におまかせすることをお勧めします。
不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。
