競売においての最低落札価額とは、買受可能価額のことをさしますが、この買受可能価額の決まり方について少しご説明いたします。
■競売基準価額の決定方法
競売基準価額とは、裁判所が一般的に不動産鑑定士に依頼して算出する価格のことを指します。もちろん、裁判所もこれをもとにこの金額が妥当かどうかの評価はしますが、流れ的にはこのように算出されます。
それでは不動産鑑定士は、どの様に金額を算出していくのでしょうか。
まず土地などの価格は、国が公示する地価公示価格と都道府県が公示する、都道府県基準地価格の二つがありますが、これらが土地などの価格の算定基準になります。この価格から鑑定士の判断で価格が算定されます。建物の場合は、その築年数や外観などにより、価格はかなり変動します。これが競売基準価額になります。
■買受可能価額とはどういったものでしょうか
裁判所は不動産鑑定士が出した競売基準価額などから、その物件が競売に出されることになった経緯なども踏まえて、買受可能価額を算出します。これが最低入札価格に反映されるのです。
最低入札価格はおおむね、この競売基準価額から20%を差し引いたものが買受可能価額となりますが、これは裁判所によっても変わってくるものです。
したがって競売に入札するには、この買受可能価額を下回った額では入札が不可ということになります。
■最低落札価格の決まり方
競売において入札者が複数人の場合には、この中の最高額入札者が落札となり、この金額が落札価格となります。という事ことは、その競売物件の最高落札額がこの競売においての最低落札価格になります。
■まとめ
競売において最低落札価格とは、最終的に入札で落札された物ということです。当然のことですが、各競売において最低落札額は変わってきます。もちろん、一番安く買える額は、買受可能価額で落札することですが、入札制度で行われることですのでその結果は入札時にはわかりません。
このように、競売とは簡単に金額が決まるものでもありませんし、思い通りにコントロールできるものでもありません。希望購入額で購入できると、保証されているものでもありません。
これらのことを考えますと、競売で物件をなるべく安く入手するためにも、経験豊富な不動産会社に相談することも、検討されてみてはいかがでしょうか。競売イコール安いという考えはあまりにも安易といえるでしょう。
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