競売物件は初心者でも自由に参加できる事から、一般の方でも安く不動産を手に入れることができるようになってきました。競売物件の入札から落札した人の手に渡るまでの流れを、紹介しながら注意点なども紹介しましょう。
■競売の始まりは
債権者(お金を貸して、その担保に不動産を押さえている者等)が競売の手続きを行う事によって、入札の始まりとなります。裁判所が、「競売開始決定通知」を債務者(お金を借りた不動産の所有者)が受け取る事で、競売物件の「入札」という方法によって、競売物件の取引の開始となるのです。
競売は購入希望者をつのって入札から落札した人の手に渡るまで、約半年から1年ぐらいをかけて進行する事になります。不動産物件を手に入れる為とはいえ、気の長くなるような行程なのです。
■競売 ～入札の開始からの流れ～
競売の調査から公示までは入札期日の2週間前までで、その後一般公開されます。
◎買受可能価額
競売の開始には、裁判所の執行官による現地調査が行われます。細かく必要な情報を調べる事で、評価人によって競売の「売却基準価額」や、20％減額した価額の「買受可能価額」として競売の情報である3点セットに記載されるのです。
◎期間開札日と開札日 ～競売に参加する保証金が必要～
期間開札日は、競売での購入希望者が入札に参加する期間の事になっています。開札日は、入札期間の締め切りになっていて、その日に落札者と次順位買い請け人の申請をした者に、購入権利が発生します。入札の保証金は、売却基準価額の10分の2以上が必要です。
◎売却許可決定
落札によって買い請け人が決まると、裁判所から「売却許可決定」を受ける事になり、保証金以外の残金を支払う事で「所有権の移転」が、確定する事になります。
◎売却許可が出ない場合の「注意事項」について
1)債務者(所有者)が、本人の競売物件を落札する事は、認められません。
2)農地の落札をするには、農業委員会の許可がなければ認められません。
3)その他の、競売においての「民事執行法」の売却許可決定を不許可とする事です。
裁判所の決定に関係者が、「不服申立て」をする事も可能です。「不服申立て」がない事が確認できれば、「売却許可決定」となります。
◎所有移転
競売物件の残金の支払いによって、債権者(競売物件の債権を持つ人達)に競売の代金で債権の割合に応じて、金額を分ける事になります。所有権の移転は、裁判所によって手続きが行われるので、自分で移転の処理をしないですむのです。
◎配当金の分配の「注意事項」
債権者と債務者に対しては、「配当期日呼出状」によって、裁判所で配当の話し合いの為に来て欲しいとの意味になります。万が一に、余剰金(配当金のあまり)があった場合には、債務者が受け取る事になるので、出席した方が良いです。
■まとめ
競売を入札から手に入れるまでの流れと注意点は、それぞれの項目で任意売却への移行や債務金額の支払いが行われると、落札が決定前までは可能です。競売物件の購入は、トラブルも多いので、専門にしている不動産業者に任せる事をおすすめします。
不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。
