競売とは、ローンの支払いが不可能になった為に抵当権を実行する事によって、売却による回収の方法になっています。しかし、競売物件の所有権が譲渡された場合などでは、抵当権を抹消する必要があるのです。競売の抵当権を抹消する方法について紹介しましょう。

抵当権の意味について

マイホームなどを購入する場合には、頭金を支払って残りは住宅ローンで組んで、20年30年とローンの支払いを続ける事になります。その支払いが出来なくなる場合に備えて、担保としての設定する事を、担保権の権利の1つなのです。

お金を借りた側の債務者が、金融機関である債権者に対して支払いをしなかったり、出来なかったりする場合に、債務者の担保となった土地や建物を競売にかけて、代金を取り返す権利の事です。つまり、お金が返せないなら、代わりに不動産を売ってしまうという事です。住宅ローンは、完済するまでは所有者の住宅とはいえない状態になっています。

抵当権の効力について

抵当権の効力として、「優先弁済権」があります。「優先弁済権」とは、お金を借りた側が借金の支払いを行わない場合に、担保である不動産を売る事で、他の債権者よりも優先的に借金の返済に充てる事が出来る権利です。

第三者にも抵当権の効力がある

抵当権の設定された不動産に対しては、債務者が第三者に売却しても、抵当権の効力は無くなる事がないです。購入した第三者は、抵当権の効力を引き継ぐ事になるのです。

「物上代位（ぶつじょうだいい）」の効力について

抵当権の設定された不動産（目的物）の代わりに金銭に対しても、抵当権の効力がある事をいいます。抵当権の設定した住宅が火災などで焼失した場合は、火災保険が支払われた場合に、抵当権者が火災保険の支払いを差し押さえるできる権利であり、その金銭によって住宅ローンの支払いに充てる事が出来ます。

抵当権を抹消するには

「抵当権消滅請求」

抵当権が設定されている不動産に対して、抵当権が付いている状態で、取得した者（第三取得者）は債権者が抵当権を実行した場合の予防策として、「抵当権を消滅させる事が出来る仕組み」を、第三取得者からの請求する事が出来ます。この事を、抵当権を抹消する行為として「抵当権消滅請求」といいます。
民法の改正前には、「滌除（てきじょ）」と呼ばれていました。第三取得者は、債権者に対して、自分が適当とする金額を支払う事によって、抵当権の消滅を要求する事です。「抵当権消滅請求」では、債権者が抵当権の消滅を拒否する為には、2カ月以内に任意競売の申し立てをしなければなりません。

債権者からの請求により場合の抵当権が消滅する仕組み

代価弁済（だいかべんさい）という方法があります。抵当権設定が設定されている不動産が、第三取得者に譲渡された場合に債権者の意思によって、抵当不動産の所有者から債権である支払いの一部を受け取る事で、抵当権が消滅する事が出来るのです。

債権者は、適度な金額を第三取得者に請求する事が出来て、その金額を支払う事で、第三取得者は抵当権の消滅した物件を、所有する事が出来るのです。

「第三者弁済」による仕組み

「代価弁済」に似た仕組みとして、「第三者弁済」による抵当権の抹消があります。第三取得者が、債権者の意思に関係なく債権の全額を債権者に支払う事で、抵当権の抹消をする事が出来ます。

まとめ

抵当権を抹消する行為は、住宅ローンでのお金を借りたなどで抵当権の付いた不動産を第三者に譲渡する事から生じています。債権者と第三取得者の立場で、「抵当権を抹消する権利」を主張できる行為なのです。

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