競売は住宅ローン等の滞納により、債権回収の為に行われる入札の事ですが、入札から売却決定までの流れや手続きについて調べていきましょう。
競売手続きの流れ
競売に至るまでの経緯から強制執行迄の流れは次の様になります。
住宅ローンを滞納 ⇒ 個人信用情報に登録 ⇒ 期限の利益の喪失 ⇒ 保証会社が代位弁済・求償権請求 ⇒ 保証会社の申立て ⇒ 競売決定、差押登記 ⇒ 現況調査書類 ⇒ 物件明細書作成 ⇒ 期間入札の通知、売却基準価格決定 ⇒ 公示「物件情報〈現況調査報告書、評価書、物件明細書〉公開」⇒ 入札開始 ⇒ 入札終了 ⇒ 開札 ⇒ 売却許可決定 ⇒ 代金納付 ⇒ 所有権移転登記・引渡命令 ⇒ 建物明け渡し強制執行の申立て・催告 ⇒ 強制執行
という流れになります。下記で細かくみていきましょう。
競売が決まるまでの流れ
住宅ローンの滞納
住宅ローンの滞納が3ヶ月～6ヶ月間、続くと督促通知が来ます。
〇督促通知 ⇒ ローン返済の連絡 ⇒ 督促状 ⇒ 最終通告書
期限の利益の喪失
住宅ローン支払不能判断で、「期限の利益の喪失」の通知書類が送られてきます。
〇ローン滞納 ⇒ 期限の利益の喪失
代位弁済・一括請求
住宅ローンの融資を受ける際に、金融機関と債務者は保証委託契約の締結をします。債務者のローン返済が出来なくなると保証会社の代位弁済に関する通知が送られてきます。
〇期限の利益の喪失 ⇒ 一括請求
入札までの流れ
不動産競売開始決定
ローン保証会社の債権者は、地方裁判所へ抵当権や担保権の実行による不動産差押えの申立てをします。受理されると、債務者へ不動産競売開始決定通知書が送られてきます。
現況調査書類
不動産競売開始決定の通知から1～3ヶ月後に執行官や不動産鑑定士が競売物件の調査に訪問します。
・現況調査報告書
・評価書
・物件明細書
物件明細書の作成
物件明細書は裁判所書記官が作成するもので、民事執行法、民事執行規則等により権利関係で物件明細書は評価書、現況調査報告書をもとにして、執行裁判所が作成するものなので、3点セットの中でもっとも重要です。
売却基準価額の決定
裁判所は調査書や物件明細書にもとづき、住宅の売却価額の売却価額を定めます。
配当要求終期の公告
不動産競売開始決定がされた住宅や債務者の名前が裁判所にて公告されます。配当要求終期の公告は裁判所に掲示されますので、どなたでも見ることができます。
売却実施処分
競売の入札期間等の通知書が届き、期間入札の競売物件の情報などが入札期日の2週間前までに、裁判所の掲示板で公告され入札希望者は閲覧することができます。
入札期間の開始
公告から約1ヶ月後に競売の期間入札が開始されます。買受可能価額以上の金額であれば入札することができます。
開札期日
入札の開始から1週間後が期日で、執行官は期間中の申し出人の中から高額な金額を最高買受申出人として許可します。期間中に入札者が居ない場合には、競売以外の売却で入札者を集めます。買受可能金額以上の入札をした人に売却するという方法です。
退去までの流れ
競売終了後に買受人が入金時点で住宅の所有権は落札者に移転されます。
売却許可決定
売却許可決定期日は、裁判所が定めた最高価買受申出人に不動産売却審査での売却許可決定又は不許可決定を下す裁判手続きの期日です。
代金納付期限日＝所有権移転日
売却許可決定が確定したら、買受人に代金納付期限通知書が裁判所から送られます。買受人に送付された代金納付期限通知書が届いてから、1ヶ月後が代金納付期日です。代金納付で所有権移転登記が買受人へ移転されます。
配当
競売による不動産の売却代金を裁判所が各債権者に配当をします。この日を配当期日と言い、債務者に配当期日呼出状が裁判所から送られてきます。
住宅からの退去
所有権の移転により、住宅の明け渡しをしなければなりません。退去日は自主、強制退去によります。
まとめ
今回はローンの滞納から強制執行、住宅からの退去までを見てきました。競売の売却決定は、裁判所執行官が定めた最高価買受申出人の審査での決定です。手続きなど複雑なものもありますので、迷ったときは専門家や不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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