住宅ローンの返済を滞ると、不動産(自宅等)が差押えられ競売となり、最終的には強制的に売却されてしまいます。その競売を止める為には、早急に対処する必要があります。今回は、競売開始決定後に競売を中止する方法について調べてみました。

競売申立てから強制立ち退きまで

債権者が債権の回収のために、裁判所に対して申し立てを行うところから始まります。

〇競売の申立て
債権者が裁判所を通じて、不動産(自宅等)を強制的に売却する手続きの申立てをします。

〇通知
「担保不動産競売開始決定通知」が裁判所から届きます。

〇執行官による現況調査
債務者が鍵を開けないなどの協力しない場合は、裁判所の権限で強制的に鍵が開けられ、自宅の調査が行われます。

〇競売の期間入札通知書
競売になる物件の「入札の開始から入札の終了までの期間」と「開札日」が記載された書類が裁判所から送られてきます。

〇入札開始と開札
裁判所が定めた入札期間内の開札日に、入札額が最も高い金額で入札のあった者に売却決定の通知が出されます。開札されると任意売却はできなくなり、取り下げが出来なくなります。

〇強制立ち退き
落札者が裁判所に不動産引き渡し命令申立てをすると、元の所有者は立ち退きに応じる義務があり立ち退かなければならず、引越代も自分で負担する必要があります。立ち退きに応じなければ、落札者が強制執行手続きを申立てることで強制立ち退きになります。

競売を止める方法

競売を止めるための方法と条件を次に解説します。基本的な方法は以下の通りです。

①全額返済
②任意売却
③個人民事再生

などがあります。

なお、①の返済ですが、競売になるまでに債権者に対して誠意を持って支払いをしていなければ、支払い方法の変更なども対応してもらえないでしょう。

②業者に依頼して、通常の不動産市場で売却する方法です。任意売却の条件を以下に見ていきましょう。

任意売却の条件

担保不動産競売開始決定通知を受け取ってからでも、競売の改札期日の前日までなら任意売却は可能です。しかし、債権者との交渉する時間を考えるとギリギリに行動することはリスクが大きいといえます。

【任意売却の条件】
1.任意売却をするためには、債権者の同意が必要。
2.税金の滞納で家が差し押さえられていないこと。

などがあります。

また、他にも次のような条件があります。

・連帯保証人が同意している。
・共有名義人、全員が同意している。
・十分な時間がある。
・売却できる物件であること。

任意売却での注意点

・住宅ローンの残債は減らない。
・特則の利用には条件がある。

③の個人民事再生について

個人再生に必要な条件は、住宅ローン以外のローン総額が5000万円以下であることや反復・継続的に収入があることです。

【住宅ローン以外のローンが多い場合に利用】
個人再生方法は住宅ローン以外のローンの支払いが厳しい場合に、法律に基づき住宅ローン以外の残債を最大で1/10に圧縮し、借金返済の負担を軽減します。

【期限は代位弁済から6ヶ月以内】
住宅ローンに関する特則で、期限が保証会社による代位弁済から6ヶ月以内に個人再生の申し立てをしなければいけません。

住宅ローンは残したまま他の借金を圧縮でき、返済期間を延長できることがメリットといえるでしょう。

まとめ

競売を止める方法は、個人民事再生を申し立てる方法と任意売却する方法がありますが、個人民事再生は対象が限られています。競売開始決定通知が届いても、無視してほっておくと競売が実行され強制退去になります。任意売却をするには迅速な対応が必要です。

競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。