競売物件の情報は3点セットと言われる裁判所からの資料しかありません。注意深く閲覧していないと情報の内容や競売の期日延期または、競売そのものも取下げや取消になったりしますので気を付けて見るようにして下さい。どれが何により変更されるのかをご紹介しましょう。

裁判所の職権による変更とは？

スケジュールが公示され競売の手続きが進行していても取消や取下げになる事案があります。あるいは裁判所の職権変更により競売のスケジュール変更の物件もありますが、ではこの職権変更とはどの様なもので、どの様なときに行われるのでしょうが。

〇裁判所の職権による変更
「競売の取消」は手続きが違法であることが分かった場合や、対象の事案が火災などにより消滅してしまった場合、また3回の競売を実施したけれど買い手が見つからず売却の見込がないと判断されたときなど裁判所が手続きを終わらせます。

「取下げ」の場合は、実行の申立人が競売の取下げを申し出ることでなされます。またこの他に「裁判所の職権」発動により変更というものがあります。職権とは職務を行う際に必要であるために与えられている権限を示します。国家機関や公務員などが資格や地位に立って行うことが認められている行為につき、その権限と範囲を言います。

「競売の職権変更」は裁判所により職権に立った公示で一旦定められた競売手続きの内容を変更することを言います。

対象物件の情報が変更になるとき

変更実例として、競売の情報が変わることがあります。裁判所により作成される「評価書」「現況調査報告書」「物件明細書」は買い手にとって重要資料です。この内容に変更すべき事柄が発生したとき、その内容を詳細に吟味した上で職権により競売手続きの内容を変更することがあります。

また売却基準価格に影響を与えるような新しい事実が判明したときなど、評価額の再度の見直しを行うために入札までの「スケジュールを変更」して遅らせるなど処置が取られます。

〇債権者からの延期申請
変更は裁判所の職権だけでなく、債権者から延期申請により行われることもあります。このとき、延期申請を受けた裁判所が職権により売却の場所・日時などが定められた「売却実施命令」の執行を一時延期することになります。

この一時延期は競売と平行して任意売却による売買交渉が進んでおり、条件の交渉になってきているため競売による入札を先送りすることが目的です。ここで取下げにしないのは、まだ任意売却が成立しない可能性もあるため競売による売却を選択として残すことにあります。

競売の注意すべき点

物件の関する「3点セット」は内容や条件をつかむための重要な資料ですが、この資料からだけでは分からないことがあるのも多いのが競売の難しいところでです。一般的取引なら重要事項の説明の対象となることも、3点セットには載せられていないか、または法的な表現で分かりづらい場合もあります。

用例で言えば不動産会社なら再建築不可として説明するような接道条件も、競売では「幅1.8メートルの法定道路に接している」という様な事実関係のみが載せられ、そのことによりどの様な結論が生じるのかを理解するための基礎的な知識が欠かせません。それ以外にも法的な権利や条件などの権利関係全般についても同様です。

競売の申請から実施までに1年程度かかることもあるため、調査時からの時間経過で状況が変化していることもあるでしょう。裁判所が公示した調査内容だけでは不十分のため、物件については室内立入りができませんが、自身で現地調査をすることも必要です。そして3点セットとは別に登記事項証明書は自身で取得して内容を確認することも大切です。

物件の状況判断するためには、ある一定の知識の基に自身で理解しなければならないのですが、競売に通じた不動産会社などの専門家アドバイスを受けることを勧めます。

まとめ

競売に関わる情報の変更や延期・中止などを含めたスケジュールの変更、かつ3点セットと言われる物件情報の変更、物件の取消や取下げなどの変更は、裁判所が行う場合や債権者の申請などにより競売関わる事柄の変更についてご紹介しました。

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