不動産投資を考えるときに利回りが重要な指標になります。
不動産投資では平均的な利回りをイメージして、投資対象として検討する不動産の利回りが平均的な利回りと比較してどこに位置するのかを考える必要があります。
利回りが意味するもの
利回りとは収益性を表すものであり、利回りが高いということは収益性も高いことを表しますが反面リスクが高いことも表します。
一方で利回りが低いということは収益性も低いのですが、リスクが低くなり安全性も高くなるといえます。
利回りは大きく表面利回りと実質利回りとに分けられ、表面利回りは投資不動産の価格に対する年間家賃収入の割合を示し、実質利回りは投資不動産の価格に対する年間家賃収入から運営費用を控除した純収益の割合を示します。
この利回りは一定ではなく地域や投資対象不動産の個別性によっても変わるものであり、利回りを算出する人の投資に対する姿勢によっても変わります。
賃料水準を強気で捉える人が考える利回りは高くなり、弱気の人の利回りは低くなる傾向があります。
いずれにせよ利回りに絶対というものはなく、平均的な利回りと比較をした上で投資対象となる不動産の収益性を測ることとなります。
平均的な利回りとは
それでは平均的な利回りとは一体どのようにして把握するのでしょうか。
利回りの指標としては、一般財団法人日本不動産研究所による不動産投資家調査などがあります。
これらの利回りは参考にはなりますが、絶対的なものではありません。
投資するエリアによっても利回りは変わりますが、投資対象にしようとしている不動産がマンションなのか、アパートなのか、戸建なのかによっても利回りは変わりますし、新築か中古かによっても変わってくるためです。
結局のところ投資しようとしている人が取引相場と家賃水準を把握し、平均的な利回りがどれくらいであるのかを掴むのが一番だと言えます。
数多くの投資の利回りを検討することで、平均的な利回りの感覚が身に付くようになり、投資にそぐわない物件を購入するという失敗を避けることが出来るようになります。
利回りの怖さ
平均的な利回りの感覚を持っておくことで、エリアの平均的な利回りから大きく外れた物件の購入には注意を払うことができるようになります。
もし、平均的な利回りと比較して高い利回りであれば、高額な修繕費が発生するのではないかといったような視点で物件を見ることができますし、低い利回りであれば単純に高値で売却をしているのかどうかといったことを気にすることが出来る様になります。
このように平均的な利回りの感覚を持つことは大切なことなのです。
