経済学のモデルに心理学的な原理を当てはめて考察する行動経済学。その中で唱えられる諸理論は、不動産投資に取り組む際、有効に活用できるものと考えられます。不動産投資の分野に応用が利く行動経済学の理論としてどのようなものが挙げられるのか、見ていきましょう。
不動産投資と行動経済学
不動産投資には主に2通りのタイプがあります。その1つは購入した不動産を売却しその差額による収益獲得を目的とするキャピタルゲイン型。もう1つは不動産物件の賃貸経営を通して月々の家賃収入から収益を得ることを目的とするインカムゲイン型です。
手法こそ違いますが、いずれも人間相手の取引により収益獲得を目指すものであるという共通性があります。そこに着目すると、人間の行動心理を経済学モデルに反映する行動経済学の考え方を踏まえておけば、不動産投資の分野で有利に働くと言えるのではないでしょうか。
以下、不動産投資に役立てられそうな行動経済学上の理論について確認していきたいと思います。
現在志向バイアス
将来的な大きな利益よりも、目先の利益を優先する傾向を指すものであり、近視眼性とも言われます。これを不動産投資に照らし合わせれば、不動産の所有者に物件を用いて収入を得る必要性が生じた場合、賃貸経営型のインカムゲインに適した物件でも、売却益型のキャピタルゲインが選ばれやすい、と言うケースが挙げられるでしょう。
取引の相手方が現在志向バイアスを示しやすくなる交渉を行うことで、こちら側の利益に結びつけられるわけです。
フレーミング理論
情報やデータ等の見せ方次第で、相手が受け取る印象が異なることを示す理論であり、極端回避性とも言われます。商業地から遠い物件について、そのデメリットを表に出さず「静かでゆったりした住み心地」等と表現することで逆に好印象を引き出す売り込み方に応用できるでしょう。
プロスペクト理論
同等の利益と損失があった場合、損失のほうがより意識されこれを回避しようとする傾向を意味し、損失回避性とも称されます。
不動産収入の必要に迫られた物件所有者が、たとえインカムゲインに有利な物件を所有していても、経営リスクを回避したい意識が強く出て、売却によるキャピタルゲイン型の収入を選び取ってしまうケースがこれに当たると言えるでしょう。
アンカリング効果
最初に見た数字や印象に判断を左右されやすい傾向を意味します。
例としては、不動産売買において希望する売値以上の額を始めに提示しておき、売買交渉の後に金額を希望価格へ引き下げれば、相手方に買い得と感じさせ購入意欲を高められる等が挙げられます。
サンクコスト
既に費やした金銭や時間もしくは労力を指し、埋没費用を意味します。人間は大抵の場合、サンクコストが増えれば増えるほど、それを費やした対象を諦めにくくなる傾向を示すと見做されています。
たとえば不動産経営において既に多額の支出があった場合、収益が見込めないにも関わらず元を取り戻そうと現状を継続しがちなケースがこれに当たるでしょう。メリットの有無を認識し、サンクコストの心理に陥っていないか見直す姿勢が肝要です。
まとめ
以上のように、不動産投資の分野に応用できそうな行動経済学の理論として、
直近の利益を優先しがちな状態を表す現在志向バイアス、
情報の示し方で与える印象を左右できるフレーミング理論、
利益以上に損失に目を向けがちな心理を指すプロスペクト理論、
最初に受けた情報から判断しがちな傾向を意味するアンカリング効果、
費やしたコストの大きさで諦めがつかなくなってしまうサンクコスト、
について確認してまいりました。
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