他の投資に比べると比較的安定した収入が見込める不動産投資ですが、税金の支払いについて知らないと後で困る事や、節税が出来ない事で、マイナス面が出てしまいます。そうならない為にも、今一度、税金についての確認を行っていきましょう。
不動産投資の目的
今やサラリーマンが副収入としても行っている不動産投資ですが、資産形成として有効な手段として注目されています。他にも、老後の為の資産として残す事や、家賃収入が生活の糧になるなど、目的は様々ですが、比較的にリスクが低くて安定した収入を見込める事が特徴的です。
ただし収入だけではありません。収入に対しては、必ず税金の有無が対象となってきます。税金の支払いを知っておく事で、節税の為に備える事が出来るのです。
家賃収入と税金の種類
家賃収入がある場合の個人事業の場合や、サラリーマンが支払うべき税金は、主に「所得税」と「住民税」になります。家賃収入における収入と他の給与収入などの所得を合計して税金が決まってきます。まずは、不動産所得の計算から確認しましょう。その上で各種の社会保険料控除などを差し引きます。
不動産所得金額＝家賃収入-必要経費 です。
課税金額＝不動産所得金額-所得控除
1.所得税
課税金額に対して税率と控除額が異なります。
例えば195万円以下であれば5％の税率と控除無しですが、195万円を超え330万円以下であれば、10％の税率と9万7,500円の控除額で計算します。
2.住民税
「所得割」と「均等割」の2つを算出して税額を足したものが住民税になります。
所得割額 = (所得 － 必要経費 － 所得控除)× 税率 (基本は10%)－ 税額控除
均等割は、全ての住民一律に課せられるもので多少自治体によって異なりますが、東京都の場合は、標準税率による金額は、5,000円となっています。
※法人の場合の家賃収入
不動産経営の法人としては、法人税や法人事業税と法人住民税を支払う事になります。
3.固定資産税や都市計画税は年に4回に分けて徴収されます。
4.不動産取得の為の、印紙代や不動産取得税など。
家賃収入と経費の支出
賃貸経営の収入に含まれる内容は、家賃収入と礼金や更新料、共益費・管理費なども含まれます。駐車場利用料を貰っている場合にも収入として計上します。これらの合計から必要経費を差し引きます。
「必要経費」
1.修繕費用やマンションにおける修繕積立金があります。
2.減価償却費は、建物の耐用年数に応じて差し引く事が出来る費用です。
3.賃貸管理代行手数料は、管理業務を業者に委託する場合に支払います。
4.ローン金利
5.入居者募集の為の広告宣伝費も経費となります。
6.固定資産税や都市計画税、不動産取得税や収入印紙代など。
7.火災保険や損害保険料などが経費になります。
8.その他にも不動産管理に関係する費用など。税理士や司法書士への支払いなど。
合計所得と基礎控除
給与所得がある場合は、家賃収入である不動産所得と合計して計上する累進課税に含まれます。万が一、家賃収入での赤字があった場合には、所得から差し引く事で、税金の支払いを軽減する事が出来ます。サラリーマンの場合は、他の所得が20万円以下であれば条件によって申告しないでも可能になります。
「所得控除の例」
〇基礎控除……38万円
〇社会保険料控除
〇配偶者控除……38万円
〇扶養控除……38～63万円
〇医療費控除
〇生命保険料控除、地震保険料控除など
「不動産所得+給与所得」-所得控除の合計額 ＝ 課税所得額
〇消費税の有無
住居の場合の家賃は非課税ですが、事務所や店舗などの貸し付けは、課税対象になります。
課税業者の指定は、課税売上高が1,000万円を超えた場合には、消費税の支払いの対象になります。
個人事業税と青色申告
個人事業の支払いは、事業規模によって発生します。
〇住宅の場合は、5棟以上です。
〇マンションなどの場合は10室以上です。
〇土地の場合は、10件以上または2,000平方メートル以上です。
同じように、青色申告では事業規模によって、10万円の控除か65万円の控除が利用できます。
※控除額については一部改正が行われていますので、ご確認下さい。
まとめ
不動産投資における税金や必要経費にともない、節税対策の為の確認をして、青色申告の利用などで、税金の優遇措置なども利用する事で節税を行う事が出来ます。また、事業を拡大した場合には、収入に応じて、法人事業としての準備も視野に入れたいものです。
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