マイホームや投資物件を手にする方法として、競売物件を購入する場合もあります。そこで、裁判所が開催する入札に参加しなければなりません。その為には、競売不動産の購入に向けて参加をする流れを把握しておくと良いでしょう。その流れと詳しい内容について紹介していきます。
競売不動産とは
競売の対象となる多くは、何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなってしまい、所有者の意思とは関係なく、やむなく競売にかけられているのが実状です。また、ローンが組みにくいなどの複雑な理由も加味して、販売価格の評価額は、およそ70％の「競売評価額」になります。
その値段を基準にして、その80％以上が「買受可能価額」となるので、単純に計算すると最も安くて元の価格の56％程度になるのが魅力となっています。
競売は入札方式ですので、あくまでも参考の値段にすぎないので市販価格に近い値段で取引される場合もあるのです。
競売の種類は2つ
【1.担保不動産競売】
その多くを占める住宅ローンが支払えず滞納が続いた場合の担保権を実行して、競売を執り行う場合にあたります。
【2.強制競売】
債権者が判決や公正証書などによって、借金などの支払いの代わりに、債務者の不動産を売却する事で債務の回収を行う方法です。債務名義を裁判所によって、強制的に売却を代行する行為です。
※債務名義には、確定判決や仮執行宣言付き判決、支払い督促や調停調書などで実行できます。
競売不動産の流れ
購入する為の方法としては、入札に参加する必要があります。
【1.入札に参加するには】
入札書用紙と封筒が必要で、裁判所に出向いて執行官から入手します。入札価格などの必要事項を記入して提出するには、郵送か直接裁判所に提出します。入札期間が決まっており、1週間から1カ月の間で期間を定めています。確実に提出するには、裁判所の業務時間内に提出する事です。
【2.保証金の提供】
通常は不動産の売却基準価額の2割が目安ですが、裁判所によってその金額以上の場合があります。ただし、落札者が決定した後で、落札できなかった場合には保証金の返還が行われます。
【3.開札により落札者が決定】
開札日には、入札物件の1番高い金額を提示した人が「最高価買受申出人」となり、2番目の金額の人は、この開札期日の終了までに申出して次順位買受申出人になる事が可能です。1番目の人が、不適格となった場合や辞退した場合には、次順位の申出があった人に買受できる権利が移ります。
【4.売却許可または不許可の決定】
買受人になるには、裁判所の規定する資格の審査を受けて、問題がなければ約1週間で、「売却決定通知」が送付されます。
【5.代金納付で購入手続き】
入札に参加する為の保証金を、購入価額から差し引いた金額を期限までに納めます。納付できない場合には、無効となり、保証金の返還もありませんので期日内に納めましょう。
【6.登記】
買受人に対して裁判所が、所有権の移転登記をするように、登記所に向けて嘱託します。司法書士などを通じて、嘱託書と抵当権設定登記申請書を提出する事で移転登記と同時に行われて所有者の名義が確定します。
【7.不動産の引き渡し】
裁判所に申立をして引き渡し命令を申請し「不動産引き渡し命令」の決定が3～4日で通知されて占有者に対して引き渡しを宣告します。通常は「立ち退き命令」を出してもらうには「訴訟」が必要ですが、引き渡し命令を申請した場合には不要です。
それでも立ち退かないようであれば、「強制執行」によって強制的に退居が可能です。
※引き渡しは、購入者本人が責任をもって実行しなければ自分の物にする事ができないので注意が必要です。
まとめ
競売不動産の手続きの流れは、簡単とも言えますが、問題となるのは、確実に落札できる方法がない事です。購入金額を度外視する訳にもいかないので、かけひきも手の内に入れた競売専門業者のサポートが必要になります。落札後の引き渡しが完了するまでは相談する必要があります。
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