不動産投資の一つの形である、競売にだされたアパートを購入して経営することについて、心配される部分に触れて話を進めたいと思います。まず経営に伴うリスクについて、そしてリスクを避ける方法や競売の流れ・購入時の注意事項などについてご紹介します。

競売のアパート物件入札まで

アパート物件入札までの流れについて説明します。まず、ＢＩＴ不動産競売物件情報サイトで、競売に出されているアパートを探すことから始まります。全体の流れは以下の通りです。

【1.物件選び】
裁判所の公示書やＢＩＴなどで物件を選ぶ。

【2.選んだ物件を調べる】
法務局や現地調査で権利関係を確認する。裁判所やＢＩＴの閲覧室で情報を確認する。

【3.入札】
必要事項を入札用紙に記入し提出する。

【4.保証金の供託】
保証金として最低売却の20％を供託する。

【5.落札】
入札価格が開札日に開示され落札が決まる。

【6.代金の納付】
残額を持参か振り込みで納付すれば所有権の移転がされる。登記費用は購入者を待つ。
【7.不動産の引き渡し】
競売物件が賃貸中の時、現賃借人に対して6カ月以内の退去を求めることも出来る。

競売物件のメリットとデメリット

〇メリット
・一般物件に比べて競争率が低い
・掘り出し物件を発見しやすい
・一般相場に比べ6～7割ほどの価格で買える

〇デメリット
・住宅ローンが組みづらい
・売主がいないので全てが自己責任
・入札の取り消しが出来ない

競売物件を買う際の注意

1.購入対象の建物は内覧が不可です。
2.瑕疵担保責任がないのでメンテナンスが必要になったときには買主が責任を負います。
3.代金納付期限までに現金一括納入であること。
4.入居人が出て行かないときは買主が、引渡命令の申し立てを裁判所にする必要があること。

アパートの経営について

不動産投資の成功は良い物件を選ぶことです。その為には、一人だけで見つけようせずに専門家である不動産会社にお願いすることであり、そこで良いプランの作成からアパート経営のイロハを教えてくれることがあります。アパートを経営してゆく上で何が必要で、何を学ばなければならないかを理解しましょう。

〇経営に伴う主要リスク
・修繕リスク：建物を修繕する必要があれば、大きな出費を要する場合があります。
・空室リスク：空き部屋が多いことなどの場合です。
・滞納リスク：家賃の滞納が発生した場合、滞納分が多ければ回収は簡単ではありません。退去を願っても居住権の問題があり、出て行かせるには一苦労です。しかし、前オーナーが建築した時やアパートを買った時、抵当権の設定を行っていた場合には、抵当権が優先するので立ち退きを要求出来ます。

〇リスク回避
上記のリスクを避けるためすることがあります。
・自己資金の内三分の一は、修繕費用として手元に置いておく。
・家賃の入金は毎月行い遅れた場合必ず請求すること、保証人への請求も含め、早めの回収を心がける。
・自宅に近い物件を探して、細かな気配りが出来るようにすること。
・経費を除いた単純利回り12%～13%は回る物件を探すこと、ローンを組むとき半分の入居率でローンと諸経費の支払いが出来るようにしておく。

まとめ

競売のアパート物件を、競売の流れや競売の利点やそうでない点またアパート経営からリスク回避についてなどご紹介しました。競売物件はリスクが伴うものでもあるので、競売を専門とした実績と信頼の出来る不動産会社に依頼した方がより無難な選択だと言えます。

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