そもそも競売とは何のことなのでしょうか。なかなか聞きなれない言葉ではありますが、この競売にかけられた物件は「競売物件」と呼ばれ、通常売買される不動産よりも安く取引されることがあります。今回は、競売の仕組みについて見てまいりましょう。

裁判所と競売

裁判所で行われる競売ですが、この競売とは何かについてご説明いたします。例えば住宅ローンで不動産を購入した際に、住宅ローンを数回滞納したときなどその「期限の利益」がなくなります。

つまり返済者は、住宅ローンで支払う権利を失ってしまうという事です。こうなった時には債権者は一括での弁済を請求する事になります。こうなると殆どの人は、返済する事が出来ない状況になるのではないでしょうか。

すると債権者の多くは、保険会社に代位弁済を請求します。代位弁済とは、保険会社が債権者に全額を返済する事です。すると次は、保険会社からその代位弁済した金額を支払うように通告されます。

しかし、ここで支払うことが出来る人はほぼいません。返済する能力があればこのような事態にはならないからです。そうなると保険会社は、この案件に対して法的手続きに入ることになります。

法的手段に入りますと、まず保険会社が裁判所に競売を申し立てます。すると債務者である人に裁判所から「競売開始決定の通知」が届きます。これで競売が始まります。これが裁判所における不動産競売の仕組みとなります。

競売の流れ

「担保不動産競売開始決定」が届くと次いで「現況調査のための連絡書」が届きます。これは該当の不動産の立地や状況などを、裁判所の執行官と不動産鑑定士が行ないます。

この際に「誰が住んでいるのか・毀損している機器はあるか・修繕歴はあるか」などを聞かれる場合があります。この現況調査に基づき「評価書」が完成します。これにより、この物件の価値の評価が決定されます。

そして「期間入札の通知」が届き、競売が始まります。入札期間・開札期日・売却決定期日・売却基準価格などの手続きを経て、競売は進んでいきます。そして、売却基準価格を上回る金額で入札が行なわれた場合、競売は成立します。

裁判所はこの際に落札者の審査などを行ない、認められるとその競売の代金を裁判所に支払い、その金銭は債権者が住宅ローン代金として回収します。

債務者は競売で購入者が決まり、代金の支払いも終了した時点で立ち退きをしなければなりません。債務者が立ち退きを拒むことは出来ません。もし拒んでも、警察官立会いの下強制執行が行なわれるからです。

これが裁判所主導の競売の仕組みです。こうならないためには、月々の支払いを怠らないように努力し続ける事が肝要です。万が一履行不能な状況になりそうな場合は、競売に入る前に任意売却という方法も検討するのも良いかもしれません。

まとめ

競売になってしまった物件の売却は、双方に利益をもたらさないものといえるかもしれません。そうならないためには、無理のない返済計画をしっかり立てておくことが一番の予防になるでしょう。

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