競売の大きな魅力は「安さ」です。それでは入札の基準となる価格は、どのように決定しているのでしょうか。知っていると誰かに話したくなる競売のソボクな疑問をくわしく紹介します。

市場価格の半値も可能となった売却基準価格制度

競売不動産の入札基準価格を、「売却基準価額」といいます。売却基準価額は市場の4～5割安く、さらにその価格の2割を控除した額(買受可能価格)からの、入札が認められています。

つまり市場価格1,000万円の不動産が、市場価格の5割安い500万円という数値で売却基準価額を設定された場合、その2割を控除した480万から入札することができるのです。

売却基準価額を2割控除した価格からの入札を認める制度は、2004年の民事執行法の改正によりスタートしました。これによって、市場価格の半値での落札も可能となったのです。

では競売の要となる売却基準価額は、どのようにして決められているのでしょうか。

売却基準価額の決定は、現況調査から始まる

競売が申し立てられると、裁判所の執行官と不動産鑑定士である評価人が、対象不動産を調査で訪問します。これを現況調査といいます。

この調査で執行官は、誰が実際に不動産を占有しているのか、不動産の状況や形状について調べ写真の記録を取り裁判所に提出する現況調査報告書をまとめます。

その一方で評価人は、近隣にある同じようなスペックの不動産価格等を参考に、物件の価格評価を算出した評価書を作成し裁判所へ提出します。

評価人が算出する「評価価格」は、入札における最低価額の基礎となる数字になります。なお競売不動産では、事前に中を確認できない、物件所有者の協力が得られないといった一般市場と比べ不利となる点が見られます。そういった事情も加味されるため、評価価格の時点で通常市場よりも安く算出されるのが常です。

売却基準価額の決定

現況調査でまとめられた2つの資料をもとに、その不動産所在地を管轄する地方裁判所が、売却基準価額を決定します。

裁判所は、評価書・現況調査報告書・登記事項証明書・債権届出書・滞納している国税の有無などから、不動産に関する事実関係を把握します。それらを基に評価の方法及び計算過程が適正であるかどうか確認され、競売における売却基準価格が決定されるわけです。

競売は買主と売主の合意を得て契約を結ぶかたちではないので、法で定められた売却条件を守らなくてはなりません。売却条件には、買受可能価格以上でなければ入札に参加できない、債務者自身は買受人になれないなどがあります。

まとめ

競売の目安となる価格は、不動産鑑定士である評価人が提出する評価書をもとに決められていました。強制的な競売であるからこそ、きちんと裏付けをとることや法律を守ることが大切にされています。

通常の不動産売買と比較して安さが際立ってしまう不動産競売。しかし実際は、債務者・債権者・入札参加者といった当事者それぞれに対する配慮も踏まえた上で競売の基準価格が決められているのです。

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