「競売開始決定の通知」が届いた。これからどうなるのだろうか?その様な心配をしている人に向けた記事です。住宅ローンを滞納している人もそうでない人も、知っておいて損はない、不動産競売の流れについて解説します。

競売開始決定の通知が来たという事は

自宅に「競売開始決定の通知」が届いたという事は、ほとんどの場合、既に住宅ローンを数ヶ月に渡って滞納している状態という事になります。その間には債権者である金融機関(多くの場合は銀行)から督促状や督促の電話が来ている事と思います。

それでも、住宅ローンの支払いが出来なかったので、債権者は裁判所へ当該不動産物件の競売の申し立てをした、という事になります。

その後の流れ

「競売開始決定の通知」が通達されてから、その後1ヵ月程経て、「不動産の現状調査についての通知」が届きます。これは、裁判所が派遣する”執行官”と”鑑定人”によって競売物件を調査する旨を伝える書類です。執行官の役割は権利関係を明らかにすることで、鑑定人の役割は価格を明らかにすることです。

執行官と鑑定人による動産の現状調査が行われた後、「配当要求終期の公告」の手続きが行われます。これは、対象物件が競売に掛けられるという事実を公開するものです。具体的には、家庭裁判所にて誰でも閲覧することが出来る資料として開示されます。この開示された資料を見て、不動産会社から営業が来ることもあります。

この公告から、2ヶ月程後「最低売却価格の通知」が送付されます。そこから更に2ヶ月程後、前述の執行官と鑑定人が調査した結果が、家庭裁判所の運営する「不動産競売情報サイト(BIT)」にて公開されます。「不動産競売情報サイト(BIT)」にて情報が公開されてから2週間後に、いよいよ入札が開始されます。入札期間は2週間で、その後、開札となります。

競売の取下げはいつまで可能か?

開札期日の前日までなら、申立者(債権者)の単独の意志で取下げ可能です。開札後の取り下げには、買受人の同意が必要となります。裁判所は、開札の一月後には売却許可を出し、その時点からさらに一月後には、実際に該当不動産の引き渡しとなります。

つまり、「競売開始決定の通知」が届いてから、手続きがすべて終わるまでの期間は、約9ヵ月あることになります。

競売を止めるにはどうすればよいか?

競売を止める具体的な方法は、該当物件を任意売却する事です。任意売却とは、債権者の同意を得た上で、不動産会社に該当物件を売却してもらう事です。この方法のメリットは、売却価格が高いという事です。

競売の場合、売却価格は市場価格の6割から7割程度ですが、任意売却の場合は、より市場価格に近い8割程度の値段で売却することが出来ます。債権者としても、出来る限り融資したお金を回収したいので、競売で売却するよりもむしろ任意売却する事に同意してもらえる可能性が大きいのです。

任意売却のメリットはそれだけではありません。競売でも任意売却でも、売却価格が住宅ローンの残債の額を下回った場合は、返済を行わなくてはなりません。この残債について、任意売却した場合は、債権者と交渉すれば、無理のないように分割で返済させてもらう事が可能です。

また、残債を圧縮できる可能性もあるので、「競売開始決定の通知」が届いたら、出来るだけ早い段階で任意売却を具体的に検討する必要があります。

まとめ

今回は、競売手続きの流れをお伝えしました。任意売却には経験豊富な不動産会社への早めの相談が必要です。

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