大家さんの中には、サラリーマンと兼業で活動をされている方がいらっしゃることでしょう。本業が忙しく、とてもじゃないけどマンションやアパートの一室まで手が回らないのも事実です。そこで管理会社との委託契約を結ぶことになります。そのために必要な賃貸管理契約書という書類について説明します。

■代わりにやってね

管理会社は大家さんに代わって、マンション管理をするプロフェッショナルです。当然ながら忙しい大家さんにとっては、頼みの綱になります。

◎半年前・・・
本来大家さんがやるべきことを、そのまま委託するわけですから当然ながら契約をしなければなりません。管理会社と大家さんの間の契約は平均で1～3年程度とされています。

また契約を解約する場合は、約6か月前には解約の予告をする必要があります。その6か月後には物件を手放すのかあるいは、継続するかの判断を決めなければなりませんし、円滑な契約を判断するためには予告期間を確認することが大事ですね。この確認を怠ると、契約満了時に大きな混乱を引き起こしかねないからです。

◎やるべきこと
管理会社に委託する業務内容は、以下のとおりです。

①調査と設定
物件を第三者に貸し出すとき、そのステータスなどの調査をしたりします。

②契約の媒介及び代理業者選定
第三者は物件を借りて生活します。その媒介と代理業者を決める必要があります。

③家賃などを集金し、それを大家さんへ入金する
集金した家賃を大家さんの口座へと入金します。ただし、家賃滞納が起きた場合は一度管理会社へ入金し、それから入金となる場合もあります。

④クレーム処理
住民の中には、近所迷惑な行為をしたりする者がいる場合があります。すべての住民が住みやすい環境整備のため、問題解決のために対処してもらいます。

⑤解約処理
入居された方が、キャンパスが近いところや赴任先の会社から近いところへ引っ越しすることがあります。そのため、部屋の契約を解約しますが、この処理についても管理会社の出番です。

⑥室内補修工事手配
退去した後の部屋の補修が必要だと判断したときに、業者を手配してもらいます。

■まだまだあります

もしも入居された方が家賃滞納を起こしたとします。この場合、管理会社と大家さんの間で結ばれる契約の中には以下の方法で対処することになります。

◎滞納保障
立替をする形で家賃送金をする契約です。管理料を高くしたり期間を設けるなどといった施策が必要です。

◎サブリース
管理会社が一括借り上げをする方式です。そのため、ある一定の金額が収入として入ってきます。

◎保守費用など
修繕や災害などによる損害、部屋の一室の保守点検費用は大家さんが面倒を見なければなりません。そのほか、法定管理や消防署など関係機関への報告やメンテナンス費用については管理会社ではなく、大家さんが責任を持って対応します。

防災管理者という項目もありますが、大家さんが管理者とするのが理想ですが管理会社が管理代行してくれます。ただし、その費用が生じますので、契約書などをよく確認しましょう。

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