賃貸管理を行う上でオーナーさんが管理会社を利用している時、まかせていた管理会社の都合や経営不振などで、管理会社を変える場合「新たに更新料」などを請求する際にトラブルがあるので、オーナー側から見た対処や考え方を紹介してみましょう。

■管理会社が変更されることへの問題点

オーナーが変わらずに、管理会社が変わることや、オーナーも管理会社も同時に権利を売却する場合もあります。このようなことは「借りる側＝お客様」にとっては、寝耳に水でしょう。はっきりいって「貸す側であるオーナーや管理会社の都合」に第三者の立場からは不安を感じます。しかし「賃貸借契約書」があるので、基本となる契約上の問題はそれに従うのが筋道だと考えられます。

◎借主の管理上の問題改善依頼
借主がアパートやマンションでの共有部分である廊下やエントランスなどの、電球の交換や設備が壊れたり等の改善依頼を管理会社に行うことがでてきます。管理会社が変わった場合こととは、新しい管理課者か、オーナーや大家さんに連絡せざるを得ないでしょう。他にも色々な管理面での不具合を、オーナーや変更された管理会社は、その業務に対応する義務があるはずです。

◎振り込め詐欺の問題
管理会社が実際は変わっていないのに、家賃などの振り込み口座の変更を行って被害が出る場合もあります。借主が変更の確認をしていれば問題ないです。管理会社やオーナーに非がないことはあきらかですが、そこはお客様への対応なので話を聞いてあげることも賃貸管理の心遣いとなるでしょう。

■賃貸管理会社の変更で更新料等の請求があるのはなぜ

これは一般的な契約更新ですが、私が賃貸マンションの契約をした場合、2年間の契約満了では、契約終了の3か月から6か月前に更新手続きを行うかどうかの通知がきて、更新するならば「家賃の1か月分」を更新料として支払っていました。

このような事項は通常、賃貸借契約書に記載されているのです。「更新料」については、「借主」は「貸主」に対して賃貸借契約の更新にあたり定められた更新料を更新時期に支払うものとする等の記載が必ずあるはずです（ないほうが契約上めずらしい）。しかし、契約に定められたこと以外では、管理会社が自由に決められているのが現状です。

その為にこのような問題に関するトラブルがあとを絶たないようです。つまり、賃貸借契約に契約期間と更新手続きの記載が定められていれば「請求」するのは当然のことであり、また自動更新ではないからといって、いきなり「借主」を追い出すことは違法な行為となります。前もって通知することは必要です。

◎管理会社が変わる問題点の改善
管理会社が変わったことで、オーナー（大家）さんにも不都合が出てきます。「賃貸借契約」に記載されたことにより「記載された事実」に反しなければ、管理会社が借主と直接交渉する事例も出てきています。

主に地方の管理体制が定まっていない地域に多いようですが、オーナー抜きにして手数料を直にもらったりする問題がおこっています。通常は最初に交わされた「賃貸借契約」の内容を引き継いでいくものです。

管理会社の業務内容がこれまでの管理会社と違うのであれば、オーナーは以前の「賃貸借契約」に基づいて新たに契約を行っていくのか、どうしても賃料や更新料に関する記載を変更したいのならば「貸主」であるオーナーは、「借主」「管理会社」を交えて新たな契約の手続きを行うか、「借主」の為を思うならば、「管理会社」との管理の委任契約に対して2者だけで解決する方向も考えなければならないでしょう。

■まとめ

オーナーが管理会社変更に伴う「更新料」の請求についての問題点は、「賃貸借契約」に沿って解決することでしょう。

管理会社に問題があるのならば、管理会社の業務内容の改善について取り決めをしたり、やむなく更新料の請求をすべきならば、契約満了の半年位に前もって通知して「新たな賃貸契約」の取り決めを「借主」と「管理会社」を交えた3者によって行うことが望ましいでしょう。賃貸経営は借主に対するサービス業だと思ってもらえれば、オーナーが決定をくだす参考になると思います。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。