住宅ローンの返済が出来なくなったからといって無条件で任意売却が行える訳ではありません。任意売却を行うためには債権者の同意を取り付けることが必要になります。また、抵当権者の同意が必要という話もありますが、抵当権者とは債務者にとってどのような関係にある者なのでしょうか。

抵当権者とは何か？
競売を回避して任意売却を行うためには債権者の同意が必要となります。
競売では一般の売買市場と異なり、様々な制約があるために安く売却されてしまうことが多く、住宅ローンの残債が多くなるために債務者にとって不利となります。そこで債権者の同意を得ることで、一般の売買市場でマイホームを売却することを可能にするのが任意売却なのです。
マイホームの購入に当たり住宅ローンを利用するとなると一般的に金融機関は融資の担保を求めてきます。通常は住宅ローンを担保するものとして抵当権設定契約に基づき融資対象となったマイホームに抵当権の登記をすることになります。
日本の法律では土地と建物は別々の不動産となりますので、土地と建物それぞれに抵当権を登記しますが、このとき債権者のことを抵当権者と言い、債務者のことを抵当権設定者と言います。

必要な抵当権抹消
住宅ローンの返済が出来なくなった場合の任意売却に抵当権者の同意が必要な理由は、任意売却に際して抵当権を抹消する必要があるためです。
抵当権が設定されたままの不動産を購入しても、いつ抵当権が実行されてしまうか分からないことから買主は不安定な立場になってしまいます。そのため任意売却では買い希望者は抵当権が抹消されることを前提に購入をするのです。
この抵当権を抹消するために抵当権者の同意が必要になります。

複数の抵当権者がいる場合
ひとつの不動産に抵当権を複数設定することもできます。
抵当権者が複数いる場合には全ての抵当権者から抵当権抹消の同意を取り付けることが必要になります。しかし、任意売却による売買代金を借金の返済に充てても全ての抵当権者に対する返済が完了しないということもあります。
抵当権者は返済を受けられないにも関わらず、自分の持つ債権を担保している抵当権の抹消を要請されても快く同意はできないのは当然なことです。そこで任意売却を行うために、そのような抵当権者に対して別途金銭を支払うことで同意してもらうことがあります。このときに支払う金銭が担保権解除料、ハンコ代と呼ばれるものです。
この解除料は抵当権者との話し合いによって決まりますので、交渉力が任意売却の成否を左右することがありますので任意売却に精通した不動産会社を選ぶことが大切です。