毎年2月になると確定申告についてのニュースを見たり聞いたりすることが多くなります。確定申告は税務署に対して所得税の額を申告し、納税する手続きのことです。サラリーマンですと毎年12月頃に年末調整の書類を会社へ提出しますが、確定申告とは無縁の方も多いことだと思います。しかし、不動産の売却によって利益を得た場合にはサラリーマンの方でも確定申告を行う必要が生じます。

■不動産の売却利益

給与所得を得るサラリーマンは、給与から源泉徴収税額が天引きされ、年末調整によって所得税の精算を行うために確定申告を行う必要が原則としてありません。しかし、二カ所から給与を得ている場合、給与所得以外に一定の金額以上の所得があった場合などでは確定申告が必要になってきます。不動産の売却をした場合にも確定申告が必要になるケースがあるのですが、確定申告が不要なケースや確定申告をすべきケースなどもあります。

■不動産の譲渡所得

不動産の売却によって課税が行われるのは譲渡所得が発生した場合です。譲渡所得は不動産の売却価額から取得費と譲渡費用を控除して求められます。取得費は売却した不動産を購入した金額から減価償却費相当額を控除して求めた金額です。これがプラスであれば譲渡所得が発生しているため確定申告が必要になります。マイナスになる場合には譲渡所得がありませんので確定申告は不要です。

譲渡所得の金額に税率を乗じて所得税を計算することになるのですが、居住用財産を売却した場合には3000万円を控除する事ができるために3000万円以下の譲渡所得の場合には所得税は発生しないことになります。3000万円の特別控除は確定申告をしなければ適用されませんので注意しましょう。

■確定申告をすべきケース

譲渡所得がマイナスになった場合には確定申告をしなくても問題はありませんが、居住用財産を売却で「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」に該当する場合には確定申告を行うことで所得税の還付が受けられます。居住用財産を買い換えるために従前の居住用財産を譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年間を超える場合で譲渡損失が発生している場合には、当該損失を3年間繰り越して他の給与所得などと損益通算することが認められています。

また、買換えでなくても居住用財産の売却による譲渡損失の範囲内で、住宅ローンの残高から売却価額を控除した金額分を3年間繰り越して他の給与所得などと損益通算することが認められています。
これらの特例に該当する場合には面倒であっても必ず確定申告を行うようにしましょう。