任意売却は手続きを始めるタイミングが重要です。開始手続きがある時を過ぎると任意売却そのものが出来なくなってしまいます。では、いつ任意売却を始めるのが良いのか、手続きのタイムリミットはいつなのかをみましょう。

任意売却手続きのタイミング

〇任意売却できるタイミング　～滞納期間が重要になります～
ローン返済を滞納してから、どれ位の期間が経過しているのかが問題になってきます。滞納した一ヶ月目に、督促状(とくそくじょう)が郵送されてきます。これは返済が滞ると、ローンの支払いを催促するためにくるものです。

滞納状態が数ヶ月(3ヶ月～6ヶ月)続いて、支払うことが無理なら、期限の利益喪失という状態に陥り、通知が来ます。

住宅ローンは分割して5年、10年、20年と長期間かけて返済していきます。期限の利益喪失した後は、残債を一度に返済をしなければなりません。支払い能力が無いのですから一括で返すことは困難でしょう。

この期限の利益喪失の時から、任意売却を検討すべきです。

〇気を付けるべき点　～競売にかけられるのは滞納から約8カ月後～
期限の利益喪失後は、何もしないでおくと権利者に競売手続きをされてしまいます。競売での売買価格は、一般的には市場価格の50~60％程度。安い価格で売られることになり、残債は多額になってしまいます。その残りの返済は、後に一度に支払わなければならない様になります。競売は避けたいところです。

返済が滞って滞納から7ヶ月ほど経つと、次は代位弁済通知が届きます。
代位弁済（だいいべんさい）とは、保証会社が債務者に代わって債権者へ残ったローン返済をすることです。以降の債権者は、これまでの銀行などから保証会社に移ります。

8ヶ月目で、競売の申請がなされ、後に差し押さえ通知書が郵送されて、売却を望んでいる物件は差し押さえられます。9ヶ月目で競売開始決定通知書がきます。

任意売却のタイムリミット

〇ローン滞納から約1年で任意売却が不可能になる
その後4ヶ月経つと競売の入札が始められるのですが、この入札日当日が来たときに、任意売却は不可能になります。よって住宅ローンの滞納をしてから、約1年で任意売却は不可能になります。

任意売却は、まずは実績と評判のよい不動産業者に依頼し、債権者との交渉をして、任意売却をしたいことや、これからの返済計画に納得して頂く必要があります。

任意売却の流れ

任意売却はどのような流れで進んでいくかをみます。大まかな概要です。
順序ごとに、売主さんがやるべき手続きがあります。

〇順序1.　住宅ローンの返済の滞納
3カ月から6カ月で住宅ローンの支払いを滞納し、期限の利益を失った場合、競売か任意売却かを決めるときです。

〇順序2.　任意売却に詳しい業者に相談
任意売却で実績を持つ不動産会社を選びましょう。

〇順序3.　不動産会社と媒介契約を締結
媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約があります。任意売却では、専属専任媒介契約あるいは専任媒介契約をします。

〇順序4. 　債権者から任意売却をする許可取得
債権者（銀行側）が承認しない場合、任意売却は不可能となります。また連帯保証人からの認可も必要です。
　
順序5.　不動産の売却活動を開始
不動産会社が売買価格を債権者に交渉して許可が出されると売却の開始です。

〇順序6.　購入者と売買契約の締結
購入希望者を募り売買のための交渉をします。決まれば、買付証書を発行してもらいます。この買付証書を元にして返済配当計画書を作り債権者との交渉が行われます。返済配当計画書には、売却価格と諸経費の明細などを書いて、売却価格から経費を引いた残額を債権者に充てます。債権者から返済配当が認めらたら、売買契約を結びます。

〇順序7.　引き渡し・引っ越し
決済は売買契約が結ばれてから、一カ月後を目途に行います。その時、残金の受け取り、残債の返済、差し押えの取り下げ、抵当権の抹消登記、所有権移転登記などを行います。そして引っ越しも終える必要があります。

まとめ

任意売却には、開始のタイミングがあることがお分かりなったでしょう。そのタイミングがきたなら、直ぐに任意売却の開始の手続きに入ることをお勧めいたします。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。