住宅ローンを利用して購入したマイホーム。そのローン返済が不可能になった時、取りうる手段の1つに挙げられるのが任意売却です。任意売却を検討する際、その相談先としてどこに掛け合ったらよいのでしょうか?　任意売却の基本を踏まえつつ見ていきたいと思います。

任意売却とは

銀行など金融機関から融資を受け、その資金を用いて住宅を購入し、月々定額の支払いで返済を進めていく住宅ローン。しかし、経済的事情により、その月々返済が不可能となるケースもあるでしょう。そのような場合の返済方法の1つに該当するのが任意売却です。

ローン滞納がおよそ3～6カ月に及ぶと、債権者すなわち返済先がローンを組んだ金融機関から、債権回収会社に変更します。

なぜそうなるのでしょうか？　そこには、ローン滞納者すなわち債務者の残債を債権回収会社(通称サービサー)が肩代わりする代位弁済が関係しています。サービサーが債権者に代わって金融機関に借金を支払うことと引き換えに、そのローンについての債権を譲り受ける取り決めが交わされているというわけです。

これによってサービサーが新たな返済先となります。しかしそうなると、債務者はこれまでのように月々の分割払いで返済することができません。
そもそも借り受けた資金を分割返済するというのは、債務者に与えられた「期限の利益」という権利です。しかし滞納が続くとその権利が失われてしまいます。

「期限の利益」が喪失してしまうと、債権者は住宅ローンの残債を一括で支払わなければなりません。それが不可能であれば、ローンで取得した資産すなわちマイホームを差し押さえられ、強制的に処分されます。

債権者には抵当権という権利が認められており、返済が滞った際には法的な手段に則って債務者の資産を処分することができるのです。

マイホームの処分方法としては、不動産競売と任意売却の2通りが挙げられます。

競売は、裁判所によって行われる入札形式の売却です。通常、不動産売買はその評価額に基づいて価格が決定します。しかし競売では、不動産評価額に関係なく、入札で提示された最高値で売却されます。そのため、通常の不動産売買より安価で売られるケースが大半です。

対して任意売却では、一般的な不動産売買と同じく評価額に基づいて価格が設定されます。競売より売値が高額となり、その分債務者はより多くの借金返済が見込めるわけです。

しかし、任意売却を行うには、物件について抵当権を持つ債権者すなわちサービサーから承認を得ることが欠かせません。通常とは異なり、債権者の協力を仰ぎながら進めるタイプの不動産売買と言えるでしょう。

任意売却を行う場合、どこに相談したらよいのか

住宅ローンといういわば借金に関する事案のため、任意売却の相談先は弁護士や司法書士と考える方もおられることでしょう。しかし任意売却について問い合わせ先は不動産会社となります。

弁護士および司法書士は法律の専門家ですが、不動産取引を実行することはできません。任意売却も不動産取引の範疇に含まれるため、不動産の専門家が扱う分野となるわけです。

とは言え、不動産会社であればどこでも任意売却を扱えるというわけではありません。任意売却に関して経験と実績が豊富な不動産会社に依頼すべきと言えます。なぜなら、任意売却には一般の不動産取引とは異なる注意すべき条件が含まれるためです。

一般の不動産取引では、売主と買主間の仲介を行うことが不動産会社の主な役割となります。しかし任意売却では、売主・買主以外にも、物件について抵当権を持つ債権者との交渉が重要な部分を占めることとなります。通常の不動産取引とは業務内容が大きく異なるわけです。

また、任意売却は通常の不動産取引とは異なり、契約成立までの期限が設けられた案件となります。

住宅ローンの債権者がサービサーに変わって「期限の利益」喪失するのとほぼ同時に、不動産競売に向けた手続きが開始されます。つまり任意売却には、競売によって物件が落札されるまでに取引を成立させなければならないというタイムリミットがあるわけです。

その限られた期間内で売買を完了させるには、任意売却に関するノウハウが豊富な不動産会社でなければ困難と言えるでしょう。

まとめ

以上の通り、住宅ローン返済手段の1つである任意売却について基本的な部分を踏まえつつ「任意売却の相談は、任意売却に関する経験と実績を持つ不動産会社に行うべき」
ということを確認してまいりました。「期限の利益」喪失を待たず、早めに相談先を選び出しておくとこで、契約成立の確率を高められるでしょう。

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