通常の不動産価格よりも格安での購入が期待できる競売。しかしそれには、通常の不動産売買ではまずあり得ないリスクも含まれ、残置物の問題もその1つです。これを解決するにはどのような手段があるのでしょうか?　不動産競売の基本を踏まえつつ見ていきたいと思います。

競売物件とは

裁判所が主催する競売によって売却される不動産、それが競売物件です。売りに出す物件について、ある一定期間購入希望者を募って入札させ、その中から最高値を付けた落札者にその価格で売却する流れで競売が行われます。

入札とは、自分が希望する支払い価格の提示を意味します。つまり不動産競売とは、売りに出されている物件に対して、購入希望者の中で最も高い金額を支払える人に売り渡す形式というわけです。

本来、土地や建物など不動産の価格は、定められた方式によって算出される不動産評価額に基づいて決定されます。しかし競売では、その不動産評価額が適用されません。あくまで入札で提示される最高価格が売却額となります。

そういった背景から、競売には正規の不動産売買よりも安価に同水準の物件を購入できるチャンスがあるわけです。

しかしその反面、リスクも伴います。競売に掛けられる土地や建物は概ね、ローンなどの負債を返済できなくなった元物件所有者すなわち債務者から、その借金の代わりとして差し押さえられた物件です。

差し押さえは、裁判所が借金の返済先すなわち債権者からの申出を受けて執り行う、法的に定められた措置です。しかし、債務者側の同意なしに行われる強制的な側面を伴います。そのため、債務者が素直に物件の明け渡しに応じてくれないといったケースも少なくありません。

残置物に関する問題も、そのような競売に絡むリスクの1つと言えるでしょう。

残置物とは

残置物とは、競売落札後の物件内に残された他者の所有物を意味します。住宅であれば、運び出されていない家具などが主となるでしょう。これら残置物の所有権は元の所有者にあるため、競売によって物件を購入した買受人が勝手に処分することはできません。

買受人にとっては、自分が所有する不動産の中に、手を付けることができない他人の所有物がひしめいている状況と言えるでしょう。これは、不動産が占有されている状態に相当します。

残置物の所有者すなわち占有者は、必ずしも元物件所有者である債務者とは限りません。債務者が家主になり、賃貸物件として運用していた競売物件であるケースもあります。その場合の残置物に関しては、賃貸時の借主が占有者に該当します。

残置物問題の解決方法

残置物による占有状態を解くには、概ね2通りの対処法が挙げられます。

1つは、占有者と交渉して解決する方法です。
残置物の引き取り期限を取り決め、それまでに引き取らない場合は買受人側で処分する旨の書面を作成し、占有者側の承諾を得るのが一般的です。その際、処分に要する費用をどちらが支払うかなど、協議しなければならない点が出てくるとこでしょう。

もう1つは、裁判所への申し立てです。裁判所から占有者に対して引渡命令と強制執行を行ってもらう方法となります。占有者との交渉で同意に至らない、もしくはそもそも交渉不可能であるといった場合、この手段を取ることになります。

引渡命令で、占有者側に残置物の引き取り期限を伝え、それまでに引き取られない場合、強制的に残置物を撤去することになります。その際に掛かる費用は、買受人が支払うことになります。

まとめ

以上のように、競売についての基本的部分を抑えながら、落札後の物件内を占有する残置物を処理する方法について見てまいりました。残置物への対処方法など、買受人が個人で行うには困難かと思われます。

それ以外にも競売物件購入に関しては様々なリスクが伴うことでしょう。それらの対応策として、不動産会社による仲介など、その分野に精通する専門家のサポート体制を確立した上で、競売物件購入に臨むことが重要と言えます。

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