何らかの事情によって住宅ローンを滞納したがために、土地と建物が差し押さえの対象となりました。その後は競売にかけられるのですが、一連の流れ・スケジュールはどのようになっているのかについて気になる話です。今回は、競売における一連の流れについて紹介しましょう。
滞納後の行方
住宅ローンが滞納した場合、約2カ月間は手紙などを中心に督促の通知が来るのが一般的です。しかしそれが長期的に続く場合は、全国銀行個人信用情報センターに報告され、銀行からは督促状が送付されます。
支払い意思があればその時点で解決となりますが、それでも応じるつもりがない場合は催告状が送られます。その後は期限の利益喪失を経て代弁決済となり、住宅ローンにおける残債と損害遅延金の一括請求になっていくわけです。
代位弁済後の動きとしては債権者が裁判所に対し、競売の手続きが可能となり開始決定の判断は数日で出る場合があり、債務者に対しては担保不動産競売開始決定通知書という書類が届きます。
担保権は請求対象の債権に設定されておりそれに基づく形で、不動産を差し押さえますといった内容が記載され、裁判所の執行官などによる対象物件の調査訪問を行ってから適正価格を決定します。
競売開始
そして、期間入札が開始され物件に対する明細書から売却までの一連の流れを公開してから、希望する個人や法人などを募集していきます。
方法は2種類あり、期間入札と期日入札に分類され、前者は一定期間を設定してから行われるのに対し、後者は日にちを決めてから入札し落札までの間をたった1日で消化する方法ですが、実態としては前者のほうが大半のパターンとなっており、後者については少数のケースです。
入札は購入希望額に対して売却基準価格の約80％以上が原則であり、買受希望者の場合はその20％以上が保証金として必要とされます。最終的には一番高い金額で落札した人が、買受人として手続きなどが開始されていきます。
期間入札開始日は競売で売却する人のほか、任意売却を検討している人にとっても重要な1日として位置づけられており、後者については取り下げについては、開始前日までの手続きが必須です。
入札する側からの流れ
もうひとつの「流れ」となる入札する側として、競売に参加する方法を紹介しましょう。
最初に入札するためのスタートは、インターネットなどで物件を吟味してから希望の不動産を決めておきます。その後は法務局へ赴き封筒と入札書用紙を執行官から受け取り、必要な項目を記入します。
注意事項としては入札価格で、買受可能価格が公告に記載されており、それ以上の数字を記入しましょう。方法については即時に提出するほか、郵送の2通りありますが期間を経過したら無効です。また、保証としては不動産売却基準価額の2割程度の金額が必要です。
開札日は入札期間終了後に行われ、一番高い価格を付けた人が最高価買受申出人として決定されたのは先に触れたように、落札できなかった人に関しては前述の保証が返金されます。
その後は代金納付期限を設け、入札価格から保証を差し引いた額の支払いが行われます。次は登記所に所有権移転登記を託し、弁護士(司法書士)により抵当権設定登記申請書と嘱託書を提出してから、金融機関に対する設定登記もセットで行われます。
所有者は移転される
落札した人物、つまり買受人は土地と建物がセットとなった不動産の持ち主だった人に対し、引き渡しをお願いする事が可能となるわけです。代金の支払いが終われば債権者へ配当され、物件については買受人へと所有権が移転したため引継ぎが行われます。
引き渡し命令を裁判所へ申出をしてから6カ月以内に実施します。中にはそれに応じてくれない場合が存在しますので、この場合は裁判を申し立てる事ができるわけです。
裁判所に訴訟をした後は強制立ち退きが可能となるわけですが、なるべくならば円滑に事を運びたいのはお互いのためでもあり、引き渡される土地を新しい所有者にお願いして、元の所有者は気持ちを新しくしてやり直せる余地を与えられるものだと認識したいものです。
まとめ
競売の流れは2種類あり、差し押さえられる側と落札する側の両面から紹介しましたが、一部を除きそれぞれの事情のほか、どの点が違うのかといった解釈も理解できるでしょう。いずれにしろ物件の引継ぎになっていきます。
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