一般の不動産業者の手を介さずに裁判所が開催する競売(けいばい)で売り出される物件は通常の中古物件と比べ割安です。なぜこんなに安いのか興味を持ったことは無いでしょうか?今回は競売物件の値段の決め方から競売物件落札の注意点を解説します。
競売物件はなぜ安い?
競売に掛けられることになった物件は不動産鑑定士と言う資格を持った人が現地調査を実施して決めます。まず初めに一般市場価格に準ずる値段を算出します。ここまでは通常の不動産業者の扱う物件と同じです。
しかし、競売物件の場合は、内覧が出来ません。また、落札後に何らかの瑕疵(雨漏りなど)が見つかったとしても保証もありません。その為、それらの事情を織り込んで市価よりも安い「売却基準額」が決められます。原則的に、売却基準額は、市価の7割程度の価格になります。
競売が行われる際には、この売却基準額を基準に「入札可能額」という物が決められています。これはあまりにも安い値段での落札を防ぐための措置です。入札可能額は、売却基準額の8割以上となっています。
おさらいすると、下記の様になります。
売却基準額＝市場価格×70%
入札可能額＝売却基準額×80% ※目安です。
こうしてみると、競売物件の最低落札価格はなんと、市場価格の5割から6割程度であるという事が解っていただけると思います。
競売への参加条件は?
市場価格の半値程の値段で家が購入できるとなると、競売に参加してみたいと考える方も多いと思います。では、競売に参加するのには何か特別な資格が要るのでしょうか? 答えは”
不要”です。競売へは、多くの不動産業者が持っている、「宅地建物取引主任者」などの特別な資格は必要なく、業者ではない一個人でも参加する事が出来ます。
競売で気を付けるポイントは?
競売物件は、通常の市場で売買される物件とは異なり、前所有者が居住した状態で手続きが進みます。自身の入札した額で、落札できた場合でも、立ち退き・明け渡し交渉がこじれて立ち退き料を請求されることや、強制執行という行政処分をとってもらう必要が生じる場合もあります。
前所有者が立ち退いても、残置物が残されていることが多くあります。これらは法律で定められた通りに適切に扱わなくてはならず、物件の落札者が勝手に処分することは禁じられています。
また、先にも述べましたが、競売物件は通常の中古物件とは異なり、落札して初めて雨漏りなどの瑕疵が判明する事も多くあります。これらは保証の対象とはならず、落札者自身で対応しなくてはなりません。
内覧が出来ない競売物件という特殊な物件であることを理解し、実情をよく知るためには、3点セットと呼ばれる、「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の三つをよく読む必要があります。
競売代行という選択肢がある
競売での物件落札は魅力的だけれど、ハードルが高そうだなと感じている人には、競売代行と言うサービスがあります。これは、経験豊かな不動産業者が、依頼者の希望に添う物件を前述の三点セットを吟味して適切なアドバイスを与え、入札手続き・立ち退き交渉・残置物の処理までを引き受けるサービスです。
まとめ
競売に興味はあるが自身でやるのは荷が重いと感じているのなら、競売にかけられている物件で気になる物件を見つけたら、まずは競売入札代行をしている不動産業者に相談してみましょう。きっと経験と知識を生かしてあなたをサポートしてくれます。
競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
