マンション管理には物的な管理と賃貸管理の2種類があります。また、所有するマンションが区分所有なのか、一棟全体の所有なのかでも管理の方式が異なってきます。区分マンションを所有している場合の賃貸管理はどのような内容なのでしょうか。
区分所有マンションにおける管理
区分所有マンションでは一般的に区分所有者による管理組合が設置され、管理組合が委託した管理会社が区分マンションの共用部の清掃、維持補修の管理を行うほか、組合との協議を持ちつつマンション全体の大規模修繕計画の立案を行います。
したがって区分マンションの所有者が賃貸をしようとする場合には、自分で入居者を探さなければいけません。管理組合が賃借人を探してきて斡旋してくれるということはありません。一般的に大家業をしているマンション所有者でない場合には、賃貸管理を行う管理会社に委託をすることになります。
賃貸管理業務とは
区分所有マンションにおける賃貸管理業務とは、区分所有している部分すなわち所有者の専有している部分について賃貸に関する管理業務を所有者に代行して行うことをいいます。その業務は多岐に渡り、賃借人の募集、賃貸借契約の締結、クレームへの対応、トラブルの処理、退去の手続き、鍵の管理、家賃の入金管理、滞納への対応、賃貸部分の設備等への修繕対応などが挙げられ、これら以外にも雑多な業務があります。
これらの業務を専業で賃貸業を行っていない例えばサラリーマン投資家では対応が難しいというのはお分かりいただけたのではないかと思います。
これらの業務は賃借人と直接関わる業務であり、管理会社の能力如何で賃貸経営が左右されるといっても過言ではありません。
賃貸管理会社と賃貸経営
区分所有マンションへの不動産投資では、区分マンションを複数戸所有していれば別ですが、一戸の所有の場合には空室になってしまうと家賃収入が全く無くなってしまいます。それでも修繕積立金やマンション管理費、固定資産税などの固定費は発生することになりますので赤字が確定し、不動産投資ローンなどを利用している場合には返済が出来なくなってしまったら区分所有マンションを手放さなければいけなくなってしまいます。
区分所有マンション一戸について、賃貸管理会社によっては賃料保証をしているところもあります。賃料保証は賃貸管理会社が区分所有者から区分所有マンションを一旦借り受けることで空室でも賃貸管理会社が区分所有者に家賃を支払うことになりますので、オーナーとしては空室を気にすることなく安定した収入を得ることが可能となります。しかし、賃料水準はやや低くなりますのでメリット、デメリットを十分に考えた上で賃貸管理会社との委託契約を締結する必要があります。
