競売物件とは、裁判所で競売にかけられる土地や住宅、不動産のことをいいます。その他には船舶、航空機、自動車なども同様の扱いがされます。近年、景気の低迷をうけて、不動産の競売物件が増加しています。競売物件は一般の市場価格より2～3割程度安くなるため、不動産会社だけではなく、一般消費者が競売に参加するケースも増えています。
今回、理解しておくとためになる、競売について主に使われる競売用語を紹介します。
「競売」という言葉がついた用語とその意味
競売について、よく使われる用語を調べてみましたので説明します。
「不動産競売」
裁判所において不動産について競売の申立てをし、それらの物件を売ってもらいます。銀行などからお金を借りる際に、債権者に担保として提供した不動産をその債務の返済が滞ってしまった場合、その不動産の売却代金から債権者が支払いを受けます。または相続物件の財産分割を行い、相続人が代金分割を受けるそういった制度をいいます。また、競売では一番高い値段で入札した購入希望者に売る事です。
「強制競売」
お金を貸した債権者が返済してもらえないなど、貸した金銭の回収を図るための制度の一つが「強制競売」です。競売は、債務者の不動産などの財産を債権者が第三者に競わせて、売却、換価し、その代金によって債権の回収を行うこと指します。このうち、不動産を裁判所の強制執行手続きによって、売却、換価する事をいいます。
「競売減価」
競売の場合、事前に建物内をみることができない特有のリスクがあるので、問題が無い物件であっても最低売却価格は市場価格を20％程度減額されます。
「競売開始決定通知」
債権者が債務者の不動産の競売申し立てをし、裁判所はそれを受理しましたという通知です。多少の誤差はあると思いますが、通知が届いて、半年から2年くらいはそのまま住めるかもしれません。
「担保不動産競売開始決定通知」
競売手続きにより担保権の実行を開始したというお知らせであり、債権者が債務者、物上保証人から抵当権根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権の実行として、地方裁判所に対して担保不動産競売を申立てることができます。
「競売申立の取り下げ」
競売の申立債権者がその申立を撤回（取り下げ）する行為です。競売を申立てされた側からの取り下げはできませんが、申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却金が納められる間は、いつでも申し立てを取り下げる事はできます。
「手続き取り消し競売」
裁判所が競売手続きを進める法定根拠無しとして手続きを取り消すことです。
【債務者の申立による競売の停止】
債務者は裁判所へ執行停止文書を提出して、競売の手続きの停止を求めることができます。執行裁判所が認めると、競売の手続きは取り消されます。
【競売での売却が困難である場合の競売手続きの停止】
執行裁判所は入札、又は競売による売却を3回実施しても、買受人の申出が無かった場合において、今後さらに売却の見込みがないと認められると、競売の手続きを停止することができますので、必要な手続きを経て競売の手続きは取り消されます。
「任意競売」
強制競売と任意競売の二種類があります。
・「任意競売」は担保不動産競売のことで、担保権に基づいて行われる担保権/抵当権の実行です。
・「強制競売」は債権者の申立に基づき裁判所が強制競売開始決定を行って、目的物を差し押さえます。
「保証金競売入札」
競売物件への入札をする場合には、保証金は事前に支払います。入札保証金と呼びます。
競売における保証金は競売物件の入札に参加する意思を示すものであり、競売最高価買受申出人として定められましたら、その納入した保証金は代金の一部に充当されますが、期日までに買受人が代金の残額を納入しなかった場合には保証金は没収されます。
納付期限までに売却許可の取り消しの申し立てをすることもできますが、実際はほとんど認められることが無いため、落札物件の購入を取り消すには保証金の放棄しか方法が無いという事になります。落札できなかった方へは、保証金は指定口座に返納されます。競売に対し、いい加減な入札をさせないように保証金の取り扱いは厳しいものになっています。
「競売買戻し」
競売にかけられた本人は入札には参加できません。競売にかけられた方が買い戻しを直接行う事は出来ませんので、お金の用意をして信頼の置ける誰かに落札の代行を依頼しないといけません。
まとめ
今回は「競売」に関係する言葉をまとめて紹介しました。競売物件は市場価格より安く買えるということで人気がありますが、いろいろな制約やリスクなどもあるため、事前に知識が必要になってくることもあるでしょう。面倒な手続きなどを避けるために、不動産会社に落札を依頼することも可能ですので、気になった際にはお問い合わせください。
不動産に関することなどがありましたら、安心してお気軽に株式会社アブローズまでご相談下さい。
