債務者は、財産を処分して売却代金から債権回収の為に裁判所が行う手続きによって、土地や建物の所有権が奪われ、最終的には住居から立ち退かされてしまいます。開札から立ち退きまでの流れの中で、立ち退くことを避けるためにはどうすればいいのか?対策方法などを調べていきましょう。
競売とは
競売は民事執行法上の債務名義に基づく強制執行手続によって、不動産競売で定める換価のための競売と、国税徴収法による滞納者の財産を差押え、換価する公売があります。
開札から明け渡しまでの流れ
開札は入札期間終了後、定められた期日に裁判所内で実施され、執行官が入札者の名前と金額を読み上げて、もっとも高い価額の入札者が買受人となります。
開札で買受人が決まったら、物件の所有権がすぐに移転するわけではありません。
①売却許可決定 → ②売却許可決定の確定 → ③代金納付 →④所有権移転
このように所有権の移転までに期間があり、所有権獲得後に引き渡し命令の申し立てが行われます。強制執行の断行・立ち退きが実施されるまでには
①引き渡し命令の確定 → ②強制執行の申し立て → ③明け渡し催告と言った手順になります。
立ち退きまでにできる対策
債務者は強制退去させられることで、大きな負担を受けて、荷物の保管料や引取り料が自己負担になります。不動産明渡し強制執行費用も負担することになりますが、買受人によって立替払いがされているため、不動産明渡し強制執行後に費用の請求をされます。荷物の保管料や引取り料と不動産明渡しの強制執行費用だけでも大きな負担になります。
立ち退きを避ける対策として、どのような方法があるのでしょうか。
任意競売
競売で落札される前までは、任意競売に切り替えることで、効果的な立ち退き対策が行えます。任意売却への切り替えは、開札の前日まで手続きが可能です。
リースバック
自宅を買い取ってくれる親族がいない場合は、不動産業者へ売却した物件に賃貸で住み続けるリースバックの利用を考えるとよいです。リースバックは住宅ローンの返済が困難になった人でも活用できる可能性はあります。
個人再生
住宅ローンの滞納をして、競売を申立てられたら、個人再生を利用して競売を止めることができます。個人再生は、債務者が裁判所へ申立て、借金額を減らしてもらう手続きで、その他の借金が500万円以下で、収入の見込みがあれば、個人再生申立ができます。
ただし、競売を止めるには、代位弁済が行われてから6カ月以内に個人再生の申立をしなければいけません。
立ち退き交渉
交渉によっては、立ち退き料をだしてもらえる場合があり、立ち退き交渉の進め方を把握しておくと良いでしょう。
買受人の代金納付後、1カ月以内に立ち退きの条件で交渉すると効果的で、不動産明渡しの強制執行を申立てする為の予納金や申立の出費が発生するため、債務者が1カ月以内に立ち退きをすることで、買受人は不動産明渡しの強制執行の申立をしなくて済みます。
立ち退き交渉に債務者が良心的な対応を示すと、立ち退き料を出してもらえる可能性が高くなります。
まとめ
今回は競売までの立ち退き対策を紹介してきましたが、任意売却、リースバック、個人再生などへ切り替えることで競売を避けることができます。また、立ち退き交渉では、自らの退去を条件に立ち退き料を出してもらえる場合もあるので、立ち退き交渉のコツを把握して費用の負担を少なくする事が出来ます。
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