財産分与とは、夫婦が結婚していた時に形成した財産を分け合うことを言い、離婚した時にトラブルの原因になりやすい問題です。マイホームを売却する場合、住宅ローンを払い終えていないと、残りのローン残高により対応が変わります。現金と違い不動産の分与は難しく感じられますが、いくつかのポイントを押さえることでスムーズに財産分与を行うことができます。

名義変更せずにローン名義人が住み続けた場合

ローン名義人がマイホームに住み続ける分には問題ありませんが、もし名義人以外の配偶者が名義人を変更せずに住み続けた場合、名義人がローンを途中で滞納したりすると、家が競売にかけられて突然追い出されるリスクが伴います。

このような最悪の状況を回避するには、必ずローン名義人をマイホームに住み続ける側に名義を変更することをお勧めします。

名義変更に必要な書類とかかる費用

名義変更には管轄の法務局で登記を行う必要があり、所定の手数料や税金を納めます。

必要な書類と印鑑

登記義務者(財産分与する人)と登記権利者(財産分与を受ける人)は、
〇登記事項証明書
〇登記申請書
〇不動産の登記権利証か登記識別情報通知
〇固定資産評価証明書
〇離婚日の記載がある戸籍謄本
〇登記義務者の実印
〇登記権利者の住民票
〇登記権利者の認印
以上のものを準備します。

登録免許税

登録免許税は登記申請の際に納付します。固定資産税評価額の2%が課税されますので、収入印紙を登記申請書に添付して提出します。

必要書類の取り寄せ費用

〇住民票代：地域によって200円~500円

〇印鑑証明書代：450円
印鑑証明とは印鑑と本人の情報を紐づける印鑑登録の情報を証明し、本人であることを確認するための書類です。印鑑登録証があれば、本人または代理人が委任状なしで発行できます。オンライン請求の場合、若干手数料を安く済ませることができ、マイナンバーカードがあればコンビニでも取得可能です。

〇評価証明書代：地域によって1棟300円～400円
市役所から発行可能で、固定資産税の納税通知書を持参します。

〇登記事項証明書代：600円
不動産に関する情報を記した書類で、正確な情報と権利関係がわかります。

司法書士費用

司法書士依頼にはおおよそ5万円かかり、登記原因証明情報と委任状を作成してもらいます。

売却にはローン残高がアンダーローンかオーバーローンかを確認

マイホームを売却するときに注意しなければいけない項目としてアンダーローン・オーバーローンがあります。オーバーローンとはローン残高が物件の市場価格を超えている状態であり、逆にアンダーローンはローン残高が市場価格を下回っていることをいいます。

つまり、アンダーローンは売却で得た現金を分けることができますが、オーバーローンの状態で売却する場合、物件を売った差額を負債として分与しなければならなくなります。売却額とローンの残高を差し引いた額は課税対象となりますが、3,000万円までは控除対象となります。

まとめ

名義変更にかかる費用はそこまで高くありませんし、早めに任意売却を利用すれば、ローン返済中の家も売却することができます。離婚する前はお互い顔を合わせるのも辛い状況だと思いますが、マイホームに住み続けるか、売却するか、お互いによく話し合うことが円満離婚を実現させる一番の解決策です。

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