住宅ローンなどを滞納してしまった場合、当然ながら物件は差し押さえられてしまいます。その後は競売にかけられてしまいますが、今回はその流れについて紹介しましょう。

■競売までの流れ

住宅ローンを返済したいが収入などのバランスが取れず、結局滞納してしまいそれを放置してしまうと、そのつけが一気にくる形で滞納処分となります。この場合、債権者は不動産そのものに抵当権をかけた状態で競売にかけることになります。競売とはどういう仕組みなのかご説明します。

■滞納から入札公告まで

まずは滞納した状態から、入札公告までの流れを紹介しましょう。

①滞納→約2か月程度なら払い忘れというのもあるでしょうし、この時点では滞納とはいえません。実際の滞納は3～6か月程度で成立します。給与とのバランスなどと様々な案件がおありでしょうが、放置すると大変なことになります。

②期限の利益が喪失する→期限の利益が喪失するのは、約1～2ヶ月程度となります。

③代位弁済と一括請求→住宅ローンを組むにあたり、保証人を立てることが再前提とされています。その人にまで一括請求されることになります。こちらも②同様、約1～2ヶ月程度かかります。

④競売開始と差押え→返済ができないものと判断した場合、裁判所が物件を差し押さえてから競売を開始します。物件などによりますが最短で1か月、最長で3か月の期間を要します。

⑤配当要求終期の広告→競売申し立てから数日で差押登記となり、物件目録を公告してから執行裁判所に対して競売申立債務者以外にもほかの債権者がいることを告げてから申し出る制度です。ちなみに、告知は1週間以内に行います。

⑥現状調査(評価人や執行者によるもの)→差し押さえられた不動産に対し、現状はどうなっているのかを評価人や執行者が行います。不動産に対する周辺の地価や建物の状態など、ありとあらゆるところをチェックしてから最低額を提示し、競売の準備をします。この場合は約1～3ヶ月程度を要します。

⑦期間入札公告→物件を一定の期間で告知した後、入札期間を設けることを言います。第三者が差し押さえられた物件を見て、興味ばあれば入札しようかなと検討する期間を兼ねていますので、本当に入札するかの判断をする機会です。猶予期間は1ヶ月間となっています。

以上、住宅ローンの滞納から期間入札公告までの流れを紹介しました。一般的なオークションと違い、様々な手続きを踏まなければならないのが、競売の仕組みであると認識していただければ幸いです。

■入札実施から配当期日まで

いよいよ、入札ができる状態となりました。物件に興味がある方は複数いることでしょう。人気が高い物件ほど入札できる確率は低くなっています。これは一般的な競売と一緒ですね。

⑧期間入札実施→入札公告を終えた物件はいよいよ入札が始まります。必要なものは入札書用紙と保証金の振込明細書、印鑑や住民票や委任状が必要となります。期間は1週間程度です。

⑨開札期日→読んで字のごとく、競売物件の入札が解禁されます。入札をする際には、自分の予算とにらめっこしながら、無理のない範囲で行いたいものです。あまりにも白熱しすぎて、逆に債務者にならないよう気を付けてください。期間は一週間程度です。

⑩売却許可と決定期日→ついに物件を競り落としました。最高額の値段を付けた方が競売物件の新たな所有者になります。その決定期日をもって決めることになりますので最短2日、最長で1週間程度見積もりましょう。

⑪売却許可決定確定→これで名実ともに、物件は新たな所有者のもとへ渡ることになります。これも一週間程度です。

⑫代金納付期限通知書送達→入札額と保証金、つまり代金を金融機関経由で納付となりますので、その期限通知を入札者に送ります。これも1週間の期間となります。

⑬代金納付期限日及び不動産所有権移転日→入札金の納付締切り日は、同時に不動産の所有権が移転する日をも意味しています。入札した方は期日までに納付しましょう。これも1か月かかります。

⑭配当期日→債権者が複数いる場合は売却代金を裁判所から配当されます。なお、債権者が一人しかいない場合は弁済金交付手続きになります。

ここでは入札実施から配当期日までの流れを紹介しましたが、売却まではこのような仕組みで動いています。

■物件は第三者のものへ

ついに明け渡しになります。ここでは任意で明け渡しに応じるか否かによって仕組みが異なります。まずは任意明け渡しに応じた場合を見てみましょう。

⑮明け渡した場合→この時点で第三者へと物件は引き継がれ、一連の競売の流れは完了となります。

⑯明け渡しに応じない場合→裁判所にて引渡し命令の申立てを行い、続いて強制執行の申立てを申請してから強制執行となります。ここまで来たらどうすることもできませんのでおとなしく物件を明け渡しましょう。この流れでも競売は完了します。

■まとめ

競売の仕組みについて紹介しましたが、住宅ローンを約3か月以上滞納すると競売対象となり、第三者へと明け渡され、滞納した代金は債権者へと払わなければならないという仕組みです。

最悪の状態を避けたければ、住宅ローンをきちんと返済しておくことが大事です。もし、返済が難しいのであれば金融機関などで、担当者と相談して返済スケジュールの見直しなどを検討しましょう。

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