不動産の競売は、結構手続きなどが面倒です。そんな時に利用できるのが、競売の代理人(代行)があります。では、競売の代理人(代行)の仕事は、どこまで含まれるのか？なぜ代理人が必要かを見ていきましょう。

競売の代理人(代行)とは

競売は、基本的に債務者以外は誰でも競売に参加することができます。しかし、専門的な知識が必要であり、かつ煩雑な手続きなどが多いため専門の業者に代理(代行)を依頼することが多いのです。これを競売の代理人(代行)と呼びます。

なぜ代理人が必要か

〇競売物件は法的に守られない
物件を買ったあと欠陥があった場合なども責任の追及ができません。

〇物件の判断が難しい
内覧ができない、説明がない(裁判所で見る事ができるファイルのみ)となるので、実際に現地に行くなどの自己調査が必要など入札金額の目安をつけることが難しいのです。

〇手続きがとても頻雑である
たくさんの書類の記載や準備が必要になります。また、権利関係の複雑な事務手続きなどがあります。

〇立ち退き･明け渡し
落札後、立ち退きや明け渡しについても交渉などを個人でしなければならないため、スムーズに交渉が進まない場合は立ち退き請求や強制執行などの申請が必要になり、落札以外の費用がかかることもあります。

競売の代理人(代行)の仕事

競売の流れと(一般的な専門業者の場合)の仕事としての流れ

〇物件明細書などの閲覧、確認、調査
｢3点セット｣●(物件明細書)●(評価書)●(現況調査報告書)を、裁判所の閲覧室かインターネットで閲覧し確認します。

〇入札手続き準備
●入札手続き(入札用紙、入札用封筒、入札保証金振込証明書)を執行官室で受取ります。
●代理人の委任状
●添付書類の準備作成
●入札価格の設定、提案(入札価格は売却価格の8割以上で設定しなければならず、高すぎても低すぎてもいけないので物件内容をよく確認、精査する必要があります。)

〇入札(保証金の納付)
入札書を直接執行官に提出するか、執行官宛に書留郵便にて郵送します。

〇開札期日(裁判所に行き確認)
〇代金納付期限の通知
〇代金の納付(所得税取得)
〇売却許可決定
〇登記(落札した物件の登記手続き)
〇引渡命令、引渡交渉(場合によっては裁判所に申請など)
落札後、簡易迅速に物件の引渡を受けられるように　引渡命令申立て、裁判所への申立(書面)などを行います。

〇リフォーム(依頼した専門業者によります)
〇不動産の引き渡し(引っ越し)など

まとめ

競売の代理人(代行)とは何か、その役割と必要性を見てきました。競売は専門的な知識と頻雑な手続きが多いです。個人でできないこともないですが、思った以上にお金がかかってしまったり、手続きに時間がかかることもあります。さらには、債務者とのトラブルを考えた場合、専門の業者に依頼するほうが得策かもしれません。専門の業者によって料金も違ってきますので、きちんと調べてご自分にあった専門業者をさがしましょう。

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