自宅が競売にかけられるのは、ほとんどが住宅ローンの滞納によるものです。競売がどのようにして行なわれるのか、そこまでに至る流れを「住宅ローンの滞納」を中心に紹介していきたいと思います。
住宅ローンの滞納があると
理由の多くは、生活苦や無理な借り入れ、突発的な事故や病気によって、住宅ローンの支払いが出来なくなる状況です。支払いを1カ月から3カ月に渡って滞納すると、ローンを借り入れた金融機関から「催告書」や「督促状」などが届き、早く支払うように通達されます。
住宅の所有者は支払うべきものとは理解しているのですが、頼りにとなる借入先や親戚の援助もないような場合は、どうしても無視をしたり現実逃避しになったりと、金融機関の電話連絡にも応じられなくなることが多いようです。
期限の利益の喪失通知
3カ月が過ぎると、金融機関は保証会社に通達を行い、「期限の利益の喪失」によって、分割による支払いの権利を失う事になります。そして、代わりに金融機関は保証会社から支払ってもらいます。その代償として、保証会社は住宅の所有者に対し一括返済を迫ることになります。
しかし、滞納分を支払うお金のあてがない所有者は、どうする事も出来ないというのが現実のようです。
代位弁済(債権譲渡)通知
保証会社が、債務者である（住宅ローン滞納者）の代わりにローンの全額を支払います。この場合、競売による方法や債権管理回収業者に債権が回ることもあります。
競売開始通知が届くと
およそ5カ月経過する頃になると、保証会社あるいは抵当権の保有者が競売を実施する為の通知を行います。競売を行う為には、裁判所へ申請を行う事になります。競売が認められると、競売の対象となる不動産に対して、現状調査を行う為に通知が届きます。
それから、不動産を管理する裁判所の執行官によって、現地調査が始まります。また、物件の値段を決定する為に、不動産鑑定士が調査を行う事になります。この調査によって3点セット(競売に関する情報など)の作成が行われます。
競売の期間入札開始期
期間入札決定通知書は、いよいよ競売が始まる事を意味します。滞納から約10カ月後に、入札の為の告知が裁判所の競売専門のホームページで通知されています。
この時、競売への入札期間は1週間から1カ月と設けられていて、その間に入札する参加者を受け入れます。なお、この通知では、入札開始期間や入札終了期間、及び入札の開札日を知る事が出来ます。
期間入札の開始
約1カ月の期間によって入札者が申し込みを行います。開札日に競売の落札が、当日で決定します。落札者が買請人となる事を裁判所が決定する事で、競売の購入者が確定となります。
売却許可決定と所有権移転
購入者である買請人は、入札の時に支払った保証金(売却基準価額の2割に相当する入札保証金)以外残金の支払いが行われると、所有権の移転が裁判所から法務局へ通知を行い、登記などの移転を行なってもらいます。
住宅ローンの滞納からの競売開始までが約8カ月となり、引き渡しまでの期間はおよそ1年近くとなります。
まとめ
住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れを説明してきました。競売の対象となる方へ知ってもらいたい事は、競売で売却されるまでに約1年ですが、入札が始まると、所有者側はどうしても対応することができないという部分が出てきます。競売に関するご相談は、早めに行うことが大切だといえるでしょう。
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