一般的な不動産取引に反映される評価額より安価で購入できるケースが多い競売。そこでは、住宅ローン滞納による住宅物件のみに留まらず、土地物件も取り扱われます。土地の不動産競売について、その特徴や注意すべき点などにはどのようなものがあるでしょうか?

競売とは

不動産競売で扱われる物件は、ありていに言えば借金のカタに取られたものに該当します。
元の所有者が金融機関などから資金を借り入れる場合、当然ながら借りたお金は返さなければなりません。

概ねローンという形式で毎月定められた額を支払うこととなりますが、万が一返済が滞った場合に備え、担保が掛けられます。返済滞納が生じた場合、借金する側すなわち債務者が所有する財産について、借金を貸した側である債権者は担保に掛けられた財産を受け取ることができるわけです。これを抵当権と言います。

住宅ローンを借り受けてマイホームを購入する場合、そのマイホーム自体が抵当とされ、担保が掛けられることになります。土地や建物など不動産への抵当は、住宅ローンのみならず他の形態の資金借り入れでも行われます。

抵当に入っている資産は、返済滞納発生時、債権者からの申し出を受けた裁判所によって、法的に差し押さえられます。すなわち、債務者が抵当に入れた財産を自由に扱えない状態に置かれるわけです。差し押さえは借金返済不履行のみならず、税金の滞納でも行われます。

差し押さえられた資産は、裁判所主催の競売によって売りに出され、その売却金が債務者の借金埋め合わせに用いられます。

不動産競売で扱われる土地や建物は、以上のような経緯を辿ってきた資産というわけです。

入札について

不動産競売は入札形式で行われます。1つの物件について購入希望者を募り、入札によって各々の希望購入価格を提示してもらいます。その中で最も高い金額を提示した人に落札され、購入権が与えられる流れとなるわけです。

通常、土地や建物の売買には不動産評価額が設定されており、その額に準じた価格で取引がなされます。しかし競売では、その評価額の基準に関係なくあくまでも落札価格が売値として決定されます。不動産評価額が度外視されるため、一般的な不動産売買と比較すると安く購入できる可能性が高いというわけです。

競売物件の注意点

一般の不動産価格より安価な傾向にあるとはいえ、競売物件購入に当たってはリスクが伴うとも考えられ、注意が必要です。

主なリスクの1つに挙げられるのは、占有者あるいは残置物の存在と言えるでしょう。債務者当人に当たる物件の元所有者もしくは、債務者から物件を借りていた賃貸人がそのまま競売物件に居住している場合、それは占有者に該当します。また、元所有者や賃貸人の所有物が放置されている場合では、それが残置物となります。

落札した物件を活用するには、占有者には立ち退いてもらわねばならず、残置物は引き取ってもらわなければなりません。

購入した競売物件が土地のみである場合、敷地内に占有者が居住しているケースはまずありえないでしょう。しかし、残置物が放置されたままのケースは充分に考えられます。土地に関しては落札者が所有権を有することになりますが、残置物に関してはその持ち主に所有権があります。そのため無断で処分することはできません。

対策としては、残置物を引き取ってもらうようその持ち主と交渉する方法、裁判所に強制執行を申し立て強制的に撤去する方法が挙げられます。いずれにしても、それに要するコストは落札者が負担することになるでしょう。

まとめ

以上のように、競売で扱われる不動産の背景や、大まかな入札の流れ、落札購入後の問題点などについて確認してまいりました。

不動産競売は、通常の不動産売買より取引価格が低くなるとはいえ、占有者や残置物への対応として購入費以外のコストが生じる場合も大いに想定されます。それらを加味した上で、最終的にどれほどの出費を要することになるかを見極めるには、競売に詳しい不動産会社など専門家によるサポート体制が有効です。

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