賃貸マンションや貸アパートを経営している方の中には、不動産経営に慣れていないことから、家賃を滞納した借主に対し賃貸人としてどのように賃料の支払いに対処すればいいのかわからずに困っている方もいると思います。家賃滞納者に対する督促状の作成方法や、契約解除するため必要となってくる催告書の作成方法、法的手段の取り方について調べていきましょう。

■家賃滞納者へ連絡内容と手順方法

◎電話による督促（滞納から１週間以内）
家賃滞納発生から1週間以内の滞納者に対しては、最初に電話で対処します。相手と電話連絡が取れた場合は、家賃が未払いである旨を伝えます。連絡が取れない場合は、留守電にその旨を伝えた上で直接訪問します。

◎督促状の通知
家賃の滞納が1週間以上続いていたら督促状を作成します。連絡する時期に応じてどのような内容とするかも併せて記載します。

【滞納から1週間以上の借主への督促状の内容】
・賃料についてのご連絡

【滞納から半月以上の借主への督促状の内容】
・賃料に支払いについて
・連帯保証人へ連絡予告

◎連帯保証人へ賃料請求の督促状を送る（家賃滞納から1～２ヶ月）
家賃滞納が1ヶ月以上経過した場合は、連帯保証人と滞納者との双方に督促状を郵送します。

【家賃滞納者と連帯保証人への督促状の内容】
・賃料支払い請求書
・遅延損害金請求予告
・賃貸借契約の解除検討予告
・連帯保証人への請求予告

◎賃料の支払い・契約解除催告書を作成（家賃滞納から３ヶ月以降）
家賃滞納から3ヶ月以上が経過しても家賃の支払いがない場合は、賃料支払いと契約解除を促す催告書を作成します。

【催告書の内容】
・催告記載
・滞納金額の記載
・滞納金額の振込期日
・振込先記載

◎内容証明郵便で送る催告書を作成し通知
自分用・滞納者への郵送用・郵便局への保管用の計3枚の催告書を統一して用意します。

◎家賃滞納者との交渉
滞納分の家賃の支払いや退去に関する交渉を進めます。

・指定の日程までに退去しない場合は裁判を起こすことの予告
・裁判における弁護士費用・裁判費用が滞納者の負担であることの周知
・裁判における弁護士費用・裁判費用が滞納者の負担であることの周知

以上、3つ事を滞納者との話し合いで伝えておき、書面でも記録に残しておきましょう。

■督促行為での禁止事項

以下のような督促行為は厳禁ですので、注意してください。

・早朝又は深夜(午後9時～朝8時)の督促行為
・同一日に複数回にわたる督促行為
・連帯保証人となる人以外の親族に対する督促行為
・勤務先・学校への督促行為
・借主の部屋の鍵交換
・家具道具の搬出や処分
・ポストの張り紙など借主の滞納の事実を周囲に知らせる行為
・正当な代理人以外の第三者へ督促行為をしたり、させる行為

■家賃滞納者が督促状に応じない場合は！

家賃滞納者が督促状、催告書にも応じなかった場合の法定手段は次のようになります。法的な手続きを行うために必要な書類は以下の通りです。

・訴状
・賃貸借契約書
・催告書の内容証明
・内容証明の配達証明書
・不動産登記簿謄本
・固定資産評価額証明書
・代表者事項証明書(原告・被告が法人の場合)

■まとめ

賃貸マンションや貸アパートを経営している方は家賃滞納者への督促行為や督促状の内容や作成方法の知識を持っておくことは大切です。

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