競売物件を入札する時の注意事項として、競売物件の土地に未登記の建物がある場合には、権利関係によっては、入札しても自由に取り扱うことができない場合が存在します。競売物件の難しさが顕著な例として紹介していきましょう。

■競売の対象はどこにある？

競売物件で土地を購入しその土地に建物があった場合、建物の権利まで購入したとは言えません。通常、建物の場合登記されていますが、区画整理などの地番の変更が処理されてない場合などもあり、未登記の物件が存在します。所有者自身も知らなかったりするばあいもあります。車庫や物置など建物の大小に関係なく所有者の有無を確認して競売の対象になっているかどうかの確認は絶対に必要になります。権利の主張によって、場合によっては競売で手に入れても建物を処分したり自由に使うことができなくなります。

■未登記物件が競売物件の附属建物とは言えない時

競売物件の土地の抵当権の設定は、抵当権を設定する当時の状態を確認しており担保価値を下げるような行動に対しては、対抗できるとあります。未登記建物に万一、人が住んでいても立ち退きなどや強制執行が可能になりますが、権利に関しては問題ないとなっています。

■未登記建物に権利の有無

未登記建物に借地権がある場合や、法定地上権が存在する場合には、優先順位があるので、未登記の建物については権利が主張できるので、トラブルのもとになります。物件調書や評価書を隅々まで理解した上で購入しなければならないでしょう。この場合には、法定地上権の所有者に対して、買い取りの交渉を行った方が良いでしょう。土地と建物の所有が別となると、その法定地上権を有する建物を別の人に売却することできるので、所有者が債務者などの場合は話し合いなどによって早めに購入することをお勧めします。

■法定地上権を有する条件

「法定地上権」や「借地権」がないのに建物にすんでいる場合には、土地の所有者は、強制執行できない場合があります。競売によって「法定地上権」が発生する場合です。もともと権利があったわけではなく、競売によって保護される条件だった場合があります。

1：抵当権を設定する以前に建物が存在していた。
2：抵当権の設定当時に土地と建物の所有者が同一であった場合。
3：土地や建物の両方または、どちらか一方に抵当権が設定されている。
4：土地や建物の所有者が競売によって別々になる場合。
5：抵当権が更地の場合は除外される。

競売によって未登記物件の所在を確認して入札するか検討しましょう。確認は、法務局で建物の所在地で全部事項証明書の請求を行います。未登記の場合は記録がないので発行できませんので。未登記物件があったとしても、権利関係を調べてから競売に対処しましょう。

競売は入札の前に3点セットを読み込むことでほとんどの情報がわかります。お困りの際には、不動産競売のことなら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報ください。