不動産が競売にかけられた際、法定地上権はどこに帰属していくのでしょうか？それは競売に対してどのような影響を与え、落札した後はどうなっていくのでしょうか。
今回のお話は、競売における法定地上権です。

法定地上権

抵当権は建物だけにかけられています。肝心の土地にはそれがありません。この状態で競売はできるのでしょうか？

実は、建物のみ抵当権がかけられた状態でも競売はできます。しかし、この時点では建物と土地の所有者は別の名義を有したままです。ですが、法定地上権という制度は土地と建物の所有者が別であっても、建物の所有者は土地を使うことができる、というシステムです。

取り決め

成立した場合、土地と建物の所有者はどのようにして協議していくのでしょうか。民法上では、建物の所有者が土地を強制的に利用できる決まりとなっています。しかし、これは永遠に続けていくわけではありません。法定地上権にも期限というものがあるため、双方の所有者はこのことについても協議し、土地と不動産の所有者の間で話をして決めることでその期間中、一定の代金を払いながら土地を使用させていただく、ということになります。

しかし、これがうまくいかない場合は約30年間の期間を上限に、強制使用ができる決まりです。これを過ぎてしまうと法定地上権は消滅してしまいますので、期間が近づいたら協議をしましょう。

法定地上権が発生する場合

それは、建物の有無でそれが決まってしまうようなものです。土地と建物が存在し、建物があるときに限り成立しますが、逆に土地しかない場合は成立しません。後から建物を建てたとした場合、強制的に発動し土地の利用価値が下がります。しかし、抵当権が発生した時点で更地のままであるならば、法定地上権は成立しなくなるわけです。

次に、土地と建物の所有者の関係についてですが、同一であれば抵当権が設定しますが、競売後は別々の所有者になった場合に成立します。前述の地代について補足しますが、土地と建物、双方の所有者の間で協議が成立せず平行線のままの場合、裁判所で仲介することができますが、その相場は固定資産税の約4倍前後の地代(もしくは土地更地評価額の1％程度)を払うことになります。

抵当権

土地と不動産はそれぞれ持ち主というのが存在し、土地は土地、建物は建物と所有者が別になるのが一般的で、日本の法律で定められています。

まとめ

一般的な競売は土地と建物がセットになっているのがほとんどで、土地(もしくは建物)だけに抵当権をかけた物件もあれば、土地と建物の抵当権所持者が金融機関でそれも別々の会社だった、という場合等も見受けられます。

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