任意売却は、所有している住宅のローン返済が、仕事のリストラや減給や病気、事故や解雇等になったため月々の返済が出来なくなった状態を救済し、その住宅を売る一つの方法です。今回は、任意売却の方法をご紹介します。
任意売却方法
任意売却を望む場合、まず連帯保証人が立てられているとき保証人から任意売却の許可を頂きます。そして金融機関より任意売却を請け負う不動産会社を探して見つけましょう。その場合、実績と信頼の持てる不動産会社を選択することが重要です。
なぜ、銀行などの金融機関より不動産会社の方を優先するかと言うと、任意売却が売主の意向に進めるかどうかは金融機関との交渉次第ということになるからです。
連帯保証人との交渉が上手くいかない方も、不動産会社に依頼した方がよいでしょう。不動産会社の方に相談して、スムーズに進めていくための方法を一緒に考えていきます。
任意売却が上手くいくためには、現在の状況を詳細に伝えます。ここで何かを隠して相談あるいは面談に臨むと、後で分かったとき任意売却に不利になってしまいます。正直に率直に誠実にお話を担当者の方とすることで、後の取引をスムーズにします。
また売却の価格を決定するため物件の査定作業が行われます。この査定額は売主だけでなく金融機関の意向も聞かなくてはなりません。売主の意向だけが通るわけではありませんので注意が必要です。
不動産会社の対応全般に納得がいくと、次に不動産会社と媒介契約をします。媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約があります。専任媒介契約は一社のみと結ぶ契約ですが、専属専任媒介契約の場合は一社のみとの契約と合わせて、自分が見つけてきた相手方とは契約ができません。
複数の不動産と契約を結んでいれば何かと有利なこともあるのではと考えがちです。しかし複数の不動産会社と媒介契約すると、積極的に売却活動をしてもらえない可能性もあります。不動産会社との媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約がお勧めです。
不動産会社と媒介契約がなされたら、担当者が詳細の状況に基づいて売主に合った売買の方法や計画及びスケジュール、債務者との交渉の内容が作成されます。その次は、金融機関との任意売却の話し合いをおこない、金融機関からの許可が下りたら任意売却がスタートします。
任意売却の物件は、物件の下見がおこなわれることを売主として承諾し、いつ下見されてもいいように掃除をして綺麗にしていましょう。
買主が提示された売買価格に合意したら、次に金融機関に購入申し込み書と売買代金配分表を出します。金融機関の許可を出したら、売買が出来るようになります。
買主と売買契約をして売買価格や引き渡日の確認をして問題がないか、お互いの認識を一致させます。そして契約書に印をして収入印紙を貼れば契約の完了となります。
契約が終われば、住宅の明け渡し日までに売主は引っ越しをする運びとなります。代金の決済は一カ月から一カ月半位です。
任意売却が選ばれる理由
任意売却は住宅に設定されているローン返済が何かの事情で支払いが不可能な場合、返済困難が起こった場合など、競売などの強制的売却ではなく自身の意思で不動産を売り、売買代金を債務返済に充てることを主にしています。その他の選択理由は以下の通りです。
・成功報酬等の費用はかかりません。
・住んだまま売却することが出来る。
・難しい交渉は任せられる。
・引っ越しのサポートがある。
まとめ
ローン返済の残った住宅をこれからどうしようかと考えあぐねておられる方、ローン返済の途中の住宅を売りたいと思っておられる方、それらの住宅物件を売却する術があります。それが任意売却です。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
