住宅ローンの返済を滞納してしまうと、やがて督促状が送付されてくることになります。住宅ローンを滞納した場合の督促は、通常、抵当権が設定されているために裁判外の督促となり、簡易裁判所に申し立てられる支払督促とは異なります。
このため最初に督促状の送付を受けたときに対応しなかったからといって、即座に強制執行の手続きが取られるというものではありません。しかし、督促には住宅ローン滞納に対応する重要な意味合いがあります。

■実はローンは債務者の利益
ご存じ無い方も多いかもしれませんが、住宅ローンを含めて分割払いや期間をあけての一括払いは債務者（お金を払う義務のある人）の利益として法律で認められています。民法136条1項に「期限は、債務者のために定めたものと推定する」という条文があるのです。
したがって債務者は期限が到来するまでは債務を履行する必要はありません。しかし、期限が到来しても返済を行わなければ債務不履行となり、督促を受けることとなるのです。また、債権者は期限の利益を債務者に認める代わりに金利を得ているのです。
また、民法では債務者の行為が一定の事由に該当した場合には債務者は期限の利益を失うこととなり、債権者は期限の到来前であっても債務者に対して債務の履行を請求できるようになるということを137条で認めています。債務者が期限の利益を失うことを「失期」といい、期限の利益を失うことになる事柄を「期限の利益の喪失事由」と呼びます。

■滞納による督促は失期への第一歩
滞納を続けた結果、金融機関から失期した住宅ローンの一括返済を求められても、返済できなければ競売に進むという流れになります。これは法律で定められているように期限の利益を失ってしまったことによるのです。実は督促状の送付は既に失期に向けた動きの始まりとなっているのです。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書をよく読んでみましょう。どこかに期限の利益の喪失事由についての記載がされているはずです。そこには期日までに返済が行われなければ期限の利益を失うということの記載が通常されています。

■法律で守られた権利は法律によって失う
住宅ローンの返済を忘れてしまっても、それが住宅ローンの期限の利益の喪失事由に該当していれば、一括返済を求められても文句は言えません。民法でも決められている事項なのです。
しかし、金融機関もそこまでは厳しい対応はしていません。何らかでうっかりして忘れてしまうこともあることは分かっているからです。それで督促状という柔らかい文書を送付して返済を促すのですが、ここで対応を怠ってしまうと金融機関への心証が悪くなり、競売の実行に向けた準備が進められていくことになります。
期限の利益を失う前に、しっかりとした対応を行うようにしましょう。