普通の取引では不動産を売却した場合、利益に対して課税が行われます。譲渡所得税と住民税の支払いが発生する場合が考えられます。しかし、場合によっては、所得税のかからないケースもあるので把握しおくと良いでしょう。また、任意売却の場合はどうなるのか？という点についても見ていきましょう。
マイホームの特例の利用
譲渡所得税の場合は、売却した場合の代金が購入や建築した代金よりも上回った際には、利益となります。その利益に対して、税金が課せられる事になっています。これは、通常の値段による取引が可能な場合は利益が出るかもしれませんが、競売の場合は、市場価格の70％程度で取引されます。
任意売却の場合においても、通常の取引価格よりも下がる場合が多いので、利益が上回る可能性は低いです。もしも利益が出た場合には、特例の特別控除で、税金の支払いが軽減される事で支払いの可能性が低くなる場合があります。
住居用のマイホームの場合の売却に対しては、3,000万円の特別控除が利用できます。3,000万円以上で売却できたとしても、競売や任意売却の場合では、「所得税法の例外」に該当する可能性があるので、所得税の支払いが無いケースもあるのです。
所得税法の例外
競売と任意売却の場合の非課税所得については、所得税法によって課税がされない場合があります。
1.競売の場合
競売に至る場合の債務者においては資力と呼べる財産は皆無であるので、その債務の弁済する方法が競売の資金を持っても著しく困難な場合と判断されるため、非課税の対象となり所得税などの支払いを免除しているのです。
2.任意売却の場合
同じように、資力の喪失にあてはまる場合や任意売却をしないと強制競売で財力の喪失にあたり、売上の金額がほとんど債務の返済に充てる事となります。それでもなお、債務は残るケースが多い事がわかります。
住宅の売却が債務超過の状況に該当するので、返済能力が乏しい事が判断されて売却後も資金調達ができる見込みが無い状態の場合に該当すると判断できます。これにより、任意売却の場合でも、所得税の支払いが、非課税になるケースが多いのです。
任意売却による非課税となる判断
非課税に対する条件を満たしているかは法的な解釈が必要となりますので、条件を満たしていると思っていても証明できるかが、税務署の判断となります。譲渡所得税の費用を予め確保してから、配当分の支払いを考える事も必要となります。その為にも、自己判断で、売却を行う事よりも任意売却専門の業者に任せる事で、税金の追徴税を避ける事ができます。
1.強制執行が避けられない
滞納が続く中での債権者による競売の申立てが進行する場合です。
2.譲渡による売上が全て返済になる場合
売却による利益が無い場合や売上の全額が返済で無くなるので、譲渡益を得る事にはならない場合です。
3.物上保証人の住宅の売却で、救償権が行使できない場合
保証人が、債務者の代わりに抵当となる自宅などを売却して返済に充てた場合に、債務者本人からその代金を請求しても支払えない状況にある場合です。
まとめ
任意売却での売上に対する所得税の有無については、税金対策として非常に重要な問題です。債務者にとっては全然余裕が無い状況での任意売却ですので、その判断は任意売却の専門家や税理士でなければ困難です。所得税の対応も含めて、専門家に仲介を委任する必要があるのです。
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