マイホームを購入するとき、不動産に適用されるのが抵当権です。もし住宅ローンの返済が困難となった場合、競売にかけられる一方で金融機関との話し合いをして売却するのが任意売却です。今回は任意売却についてお話しします。
ローン滞納後の動き
本来返すべき住宅ローンを払えなくなりそのままにしておくと、金融機関から督促状が送付されてきます。その後、支払いや何らかの動きがない場合は競売の手続きに移行されていきます。このまま競売が進むと、自分の意思とは関係なく自宅は差し押さえられ売却されてしまいます。
競売以外の方法
競売の手続きが始まる書類が送付されたのち、それを回避する方法とは何があるのか？そこで、挙げられるのが「任意売却」です。そもそも、差し押さえられた自宅を競売によって売却しローンの返済に充てるのが目的ですので、競売は売却価格も一般的な金額よりも安くなります。しかし、任意売却であれば相場の価格で売却することが可能です。
任意売却は、銀行などの金融機関(つまり債権者)と協議を行い、双方の同意を得て成立するため、競売をストップして一般的な売却ができます。また、引っ越し代や新たに住む場所を確保できるほか残債分の返済計画を新たに相談することが可能です。
違い
任意売却と通常売却の違いを挙げるとするならば次の通りです。まずは、債権者の同意の有無です。しかしローン返済の滞納などの場合は金融機関との協議がいると先に触れたとおりですが、理由は自宅に対して、すでに担保(抵当権)が設定されているわけで、担保解除をする必要があるのです。
次に売却額ですが、債権者に主導権があるわけです。不動産を売るとき、金融機関は独自の方法で不動産査定を行いますが、通常売却では不動産会社による査定をもって、売却額について互いの合意を得るわけです。
金融機関の独自ルートは任意売却の早期成立を目的としたものとなっています。この点については債権者にとって、住宅ローン回収金額に大きく左右しやすく、額が大きければ残債分が少なくなります。
売却のケース
通常売却をするとき、住宅ローンが残っても事前に査定してから売却した金額のみで払う場合、もしくは残額が残っても緊急用として自己資金を利用しながら合算額で返済をするとしましょう。これらの場合はすでに完済したものとみなされますので、前者については差額が手元に戻るため用途は自由です。
本来ならば督促状が届いた時点で競売に向けてスタートしていきます。しかし、債権者と協議のうえ合意し、任意売却で対応すると禁じられた売却が解禁され、競売だと安い金額でしか売れないのと比べ、任意売却では独自査定で売却額を決定してくれます。なお。返済後の残債については、引き続き金融機関と協議をして現状の生活状況や今後の収入面などを考慮し、分割払いで無理なく支払えるわけです。
まとめ
任意売却とはどのようなものなのかを紹介しましたが、通常売却との違いだけでも競売を差し止めるだけでなく、独自の査定で金額が決まるのですから、売却方法は特殊なものであるわけです。
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