任意売却の場合は、債権者と買主が関係してきますので、通常の売買契約書とは異なります。知らないまま契約を進めると、契約不履行や損害賠償にまで発展する可能性があります。そのようなリスクを避ける為にも、任意売却専門の仲介人と、売買契約書に追加したい特約について説明しましょう。

契約を進めるには任意売却専門の仲介人が必要

任意売却では、債権者である金融機関との交渉が最初の関門となってきます。それを成功させるには、個人だけで交渉するには信用がないことから困難になります。知らないで交渉すると、自分の権利が主張できなくなってしまいます。このような交渉には、任意売却専門の仲介人が必要になってきます。

その経験や実績から、いろいろなケースに対応して、出来る限り所有者の権利を守る交渉が行えるのです。しかし、過剰な要求は成立しません。専門家と良く話し合って、一番良い方法を見つける事ができます。

また、買主を見つける段取りと、売買契約書を作成して、住宅ローンの支払いなどを行います。その後に債務が残った場合の交渉や、引っ越し費用の捻出までできる可能性をお願いできるのです。

売買契約書に追加したい特約とは

通常の契約ならば、売主と買主と仲介人だけで契約が進められるのですが、任意売却は最初に債権者の許可をもらって、抵当権の抹消を行う事が前提になります。契約の不成立を考えた場合には、債権者の許可が取れない場合の可能性も考える必要があるのです。

この許可がない場合には、抵当権の抹消ができずに、契約が不履行になる恐れが出てきます。そのような場合の契約に、無条件での解約ができる事を、特約として追加項目に入れる必要があります。

買主が、契約無効を理由に違約金を請求しても、債務の多い状況での所有者に、そんなお金がない事は明白です。依頼人の不利にならない為にも、無条件での契約解除を特約として記載しておく事です。

もうひとつ必要な特約があります。以前までは、「瑕疵担保責任」と言う売主の責任が、法律が改正されてから「契約不適合責任の規定」になりました。これは、契約の内容によって適合しない場合は、損害賠償や代金減額の請求が認められるようになりました。

しかし、債務者である所有者にそのような場合の対応ができかねるので、これを理由に損害賠償や減額請求をされても、支払うお金がないのです。売却後のお金は住宅ローンの支払いが優先されるので自由にできるお金がない事を理解しましょう。

この場合の対策としては、改正された法律であっても、お互いが納得の上で売買契約書を交わしたのであれば可能になるのです。仲介人は依頼者の利益の為にも「契約不適合責任」についても請求しない特約を取り付ける必要があります。

任意売却専門の仲介人であれば、たくさんの経験からそのような買主を探してもらえるので、売買契約書において売主に損害を与えないようにする対応が求められるのです。

契約後の対応

できるだけ引っ越し費用の交渉を、仲介人にしてもらい、住宅ローンの残りの支払いにおいても、無理のない支払いができるように交渉してもらう必要があります。売買契約が無事に行われて引っ越しが決まったら引き渡しを行います。任意売却は、儲ける事が目的ではないのです。必要な対応をかなえてくれる任意売却専門の仲介人が重要なのです。

まとめ

任意売却における売買契約書に追加したい特約については、債務者の不利にならないような契約になるように、債権者との交渉や買主との契約における特約の重要性を実行してくれる事です。債務者である所有者は、欲を出さずに任意売却できる値段についても相談して契約を進めていきます。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。