税制改正により住宅ローン控除にも改正が行われ、これまで床面積50平米以上の住宅が控除の対象でしたが、40平米以上になり小規模住宅も対象になりました。そのため、小規模住宅も含めた相場の変動が予想されます。今回は税制改正における概要と注意点を紹介します。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住宅を購入する際に所得税から控除を受けられる制度です。年末の住宅ローン残高の1%額を10年間（最大40万円/年）、所得税から減税されます。控除しきれない分は、控除限度額内で住民税から控除されます。
2019年10月の消費税10%増税の時、特例で控除期間を10年間から13年間に延長され、3年間延長で最大80万円多く税金が控除されるため、この控除を利用したいと思う方は多いと思われます。この時は2020年12月末までの入居が対象でした。
しかし新型コロナウイルス感染拡大の影響により、控除期間が2021年12月末までの入居に延期されました。
13年控除がさらに2022年末まで延長
2021年税制改正により、さらに緩和され2022年末まで延長されます。新型コロナウイルス感染拡大の影響による特例措置として、控除期間13年間の要件が2021年12月末までの入居の条件で延長されていましたが、2021年の税制改正で1年延長されて2022年12月末までの入居となりました。
ただし、以下の条件に当てはまる方になります。
〇注文住宅で2020年10月から2021年9月末までの契約の方
〇それ以外の方で2020年12月から2021年11月末までの契約の方
対象床面積を40平米以上に緩和
以前は住宅ローン控除の対象が登記簿面積50平米以上、いわゆる「50平米規制」でした。そのため小規模住宅（1LDK、2DKなど）は対象外でしたが、2021年の税制改正で条件が40平米以上となり、大きく緩和され小規模住宅も対象になる様になりました。
ただし、50平米以上の住宅が3000万円以下の年間所得金額となっていますが、40～50平米の住宅は1000万円以下の条件となっているので注意が必要です。
床面積には二種類ある
注意してほしいのが床面積です。床面積の算出方法には壁芯面積と内法面積の二種類あり、壁の中心を基準にして測定する測定法が壁芯面積で、内法面積は壁の内側から測定する方法です。登記簿上の床面積は内法面積で記載されています。
建築基準法では壁芯面積が使われます。不動産登記法では内法面積が使われます。内法面積は見た目とほぼ違いがないため、入居者には内法面積の方がわかりやすいです。
区分マンションなどの場合、不動産の販売チラシや本、インターネットの情報はほとんどが壁芯面積表示となっており、登記簿謄本上の床面積は内法面積で表記されているため注意が必要です。
今後の小規模住宅相場
今回の40平米以上の控除緩和措置により小規模住宅（1LDK、2DKなど）も対象となり、単身者や二人世帯の方が賃貸から住宅購入を考えるきっかけになると思われ、購入者の増加が見込まれます。そうした背景もあり、小規模住宅の人気が上がり相場の上昇も考えられます。
まとめ
時代の流れで相場や税制はどんどん変わっています。今回の税制緩和で40平米以上の小規模住宅の相場も上向きに変わる可能性があります。これをきっかけに任意売却などを考える良いタイミングかもしれません。
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